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Para los compradores de bienes raíces en Panamá que buscan temperaturas más frescas y una comunidad de expatriados vibrante, ¡la opción más obvia son las montañas! La buena noticia es que hay varias comunidades de montaña para elegir, según el estilo de vida que esté buscando y una serie de otros factores, incluido el precio, la disponibilidad de servicios y la logística para llegar a su nueva casa en la montaña. Los residentes deciden vivir en una de las muchas comunidades montañosas de Panamá por varias razones. Algunos prefieren el clima, que generalmente es de 10 a 15 grados (F) más frío. Esto se debe principalmente a las elevaciones más altas, una brisa más constante durante todo el año y también un clima ligeramente más húmedo. Otros prefieren el ritmo de vida, que generalmente es más lento en la montaña. En lugares como El Valle de Antón, espere ver a muchos residentes moviéndose en bicicleta, trotando durante el día y viviendo una vida enfocada en actividades al aire libre y un estilo de vida saludable. Áreas como El Valle también están en el radar del turismo de Panamá, lo que significa que actividades como la observación de aves, caminatas y deportes de agua dulce como el kayak son pasatiempos frecuentes. Esta guía busca identificar las diversas comunidades de montaña en Panamá y puede usarse como una descripción general para determinar qué áreas visitar para decidir sobre su vida futura en una de las comunidades de montaña frescas y vibrantes de Panamá. Atmósfera Muchos residentes de Panamá han decidido comprar propiedades en las áreas montañosas más cercanas a la ciudad de Panamá. Estos incluyen El Valle y la comunidad privada de Altos del María. Ambas comunidades se encuentran a una o dos horas en automóvil de la ciudad de Panamá. El viaje a ambas áreas desde la ciudad de Panamá es pintoresco y fácil. La mayor parte del viaje se realiza a través de la carretera Panamericana que corre de este a oeste hasta la frontera con Costa Rica. Está bien pavimentado, es moderno y fácil de navegar. Una vez que salga de la carretera Panamericana, conducirá por caminos más bien pavimentados y seguros, ya sea 25 minutos en el caso de Altos del María y 45 minutos en el caso de El Valle. Tener una gran ciudad como la Ciudad de Panamá cerca de casa significa un fácil acceso a la mayor atención médica, entretenimiento y la variedad de tiendas y restaurantes que solo están disponibles en el área metropolitana. Otras regiones de las comunidades montañosas de Panamá incluyen Boquete y Santa Fe. Boquete está a aproximadamente 6,5 horas de la ciudad de Panamá, y Santa Fe está a 4 horas en automóvil de la ciudad de Panamá. Boquete es una gran ciudad compuesta principalmente por lugareños con una creciente y vibrante comunidad de expatriados. David, la ciudad principal más cercana a Boquete, es una de las más grandes de Panamá y cuenta con un aeropuerto regional, varios centros comerciales y un centro histórico. Santa Fe se encuentra en la provincia de Veraguas y es el pueblo de montaña más pequeño en la lista de destinos de montaña para expatriados de Panamá. Santa Fe tiene su encanto y se encuentra aproximadamente a una hora en automóvil de Santiago, ciudad principal. Si bien este informe se centrará principalmente en las comunidades montañosas más cercanas a la ciudad de Panamá, gran parte de lo que se comparte se aplica a todas las áreas montañosas de Panamá. Costa De Vida Generalmente, el costo de vida es similar al de la ciudad de Panamá, con algunas excepciones notables. Los salarios tienden a ser ligeramente más bajos en el interior del país (fuera de la ciudad de Panamá) y por lo tanto los servicios y, en algunos casos, incluso los bienes, son menos costosos. Los productos frescos como las frutas y verduras locales tienen menos distancia para viajar, ya que la mayoría de los productos de Panamá se cultivan en altitudes más altas. Es una gran noticia para los habitantes de las montañas, que disfrutan de frutas y verduras tropicales frescas durante todo el año. La compensación es que, debido a la abundancia de productos cultivados localmente, los alimentos preparados con ingredientes importados tienden a ser un poco más caros de lo que serían en la ciudad capital. Además, las tiendas que compran productos alimenticios importados son algo limitadas, pero eso está comenzando a cambiar a medida que se mudan más expatriados. Ejemplo De Lista De Comestibles  Zanahorias (1kg) _________________________________________________ $1.39 Cebollas (1kg) ___________________________________________________ $1.40  Yuca (1kg) ______________________________________________________$1.22  Tomates (1kg) ___________________________________________________ $1.74  Pimientos (1kg) __________________________________________________ $2.86  1 lb de carne de res _______________________________________________ $7.49  1 lb de pollo _____________________________________________________ $3.88 1 lb de carne de cerdo _____________________________________________ $4.53  Bolsa de 2 lb de arroz _____________________________________________ $1.40  150g de queso importado __________________________________________ $5.14 500g de queso local ______________________________________________ $3.99  6 pack de cerveza local   __________________________________________ $5.00  1 botella de vino de medio precio ____________________________________ $5.00  1 botella de Ron _________________________________________________ $11.34 Con la apertura de varios distribuidores importantes en la ciudad de El Valle, los residentes ahora tienen acceso a hierbas, carnes, quesos y vinos importados comparables a los disponibles en la ciudad de Panamá. Debido a que Altos del María es una comunidad residencial privada, no hay tiendas dentro de Altos. Hay varios proveedores básicos de alimentos, ferretería y productos agrícolas en la ciudad de Sora, sin embargo, el suministro es bastante limitado. Quienes viven en Altos del María tienen fácil acceso al pueblo de El Valle, que se encuentra a 25 minutos en auto. Tenga en cuenta que no se recomiendan los sedanes en esta carretera debido a los cambios de elevación. Si baja de la montaña hasta el pueblo costero más cercano de Coronado, puede encontrar una gran variedad de tiendas especializadas que incluyen carnicerías, panaderías y más de 50 restaurantes de todas las formas y tamaños. La única comunidad de montaña que no tiene tanta variedad es Santa Fe, que…

Con cada crisis, llega la oportunidad. Fiel a su forma, nuevos sectores de propiedades de inversión están comenzando a surgir en Panamá. Esto se debe a los problemas económicos y de salud provocados por COVID-19. Una cosa es segura: el mercado de lujo de Panamá está en problemas. Incluso antes del COVID, el mercado de condominios de alta gama mostraba signos de exceso de oferta. Ahora, las perspectivas de 12-24 meses para las reubicaciones corporativas siguen siendo muy inciertas. Como resultado, los precios de alquiler de apartamentos de lujo continúan cayendo. Esto ha provocado que los inversionistas empiecen a buscar en otra parte. Al mismo tiempo, un sector antiguo y a menudo pasado por alto ha comenzado a llamar la atención de los inversionistas. Edificio de apartamentos. Específicamente propiedades de alquiler de clase media y populosos. En particular, los edificios más antiguos, en el centro de la ciudad y de media altura con un precio de alquiler promedio de $650 por mes. La oferta de edificios de apartamentos para un solo propietario en venta en Panamá siempre ha sido limitada. Y la demanda también es limitada en el sentido de que muy pocos bancos otorgarán préstamos contra activos multifamiliares, lo que significa que es un mercado especializado. Pero estar en ese nicho en este momento puede ser uno de los mejores lugares para estar en Panamá. Problemas Económicos que Crean un Nuevo Mercado Los inquilinos en Panamá buscan soluciones de vivienda a menor precio. Esto significa cambiar de vecindario, sacrificar las comodidades y hacer lo que sea necesario para reducir los gastos. Las preferencias de los inquilinos se están alejando de características como las vistas, la proximidad a las escuelas y los vecindarios exclusivos. El nuevo enfoque está en el acceso al transporte público, precios bajos por metro cuadrado y administraciones flexibles. Además, muchos profesionales independientes están en transición a una situación de trabajo permanente desde casa. Estas tendencias son un buen augurio para las propiedades más antiguas, que tienden a ser más grandes y menos costosas. Por esta razón, las ventas y alquileres de propiedades en el sector multifamiliar han aumentado un 25% en comparación con enero del 2020. Los Propietarios de Edificios Quizás tengan que Salir Los propietarios de este tipo de propiedades están comenzando a ver su parte de los problemas como resultado de la pandemia, ya que los ingresos que alguna vez fueron buenos ahora están siendo golpeados durante la cuarentena de 6 meses en Panamá. Muchos inquilinos en la industria de los restaurantes, por ejemplo, y la mayoría de los principales hoteles han estado cerrados desde que comenzó la pandemia del COVID-19. Como resultado, han decidido despedir o suspender a casi todos sus trabajadores. Además, el gobierno promulgó una moratoria sobre los desalojos, que no ha ayudado a las situaciones de los propietarios. En resumen, los desafíos del flujo de efectivo han creado algunos escenarios de venta con dificultades. Los propietarios de negocios en la Zona Libre de Colón, las industrias minorista y hotelera se han visto particularmente afectados. El Mercado Multifamiliar: Valoración y Costos Operativos Las propiedades en Panamá se evalúan en función de los ingresos por alquiler, el costo de reemplazo y los precios de mercado comparativos. El financiamiento para propiedades multifamiliares en Panamá está disponible para compradores que tengan más de 5 años de historia comercial en Panamá. Las tasas de interés en el momento de la publicación son del 6.5% + un recargo del 1% para las propiedades de inversión, para un total de 7.5%. La razón típica de préstamo a valor para prestar contra un activo multifamiliar en Panamá es generalmente el 60% del precio de compra. Los costos fijos y variables para administrar una propiedad residencial multifamiliar en Panamá se encuentran entre el 20-30% del ingreso bruto mensual. En cuanto a los costos, los servicios públicos generalmente están cubiertos por el propietario del edificio. Los servicios públicos incluyen gas, agua y electricidad con la excepción de la electricidad consumida dentro del apartamento. Los costos de electricidad en Panamá son actualmente de $0.18 / KwH. Los costos pueden variar según las comodidades, como piscinas y áreas de reuniones. Los ascensores, los sistemas de control de temperatura y la iluminación exterior también afectan los costos de energía. Dependiendo de estos factores, una buena regla general para estimar los costos de electricidad es $0.15 / m2 de construcción. En este ejemplo, un edificio de 3,000 m2 con un promedio de 24 apartamentos en total tendría una factura de energía mensual de aproximadamente $450. Esto es asumiendo que el edificio no tiene servicios y solo tiene un ascensor. El agua y la recolección de basura son un gasto combinado en Panamá. Estos costos pueden variar según la ubicación del edificio. Una regla general es que este costo oscila entre $25 y $35 por apartamento por mes. En el caso del edificio del ejemplo anterior, su gasto combinado de agua y recolección de basura estará entre $600 y $840 por mes. El gas natural es un costo adicional de propiedad y en Panamá el gas se utiliza para calentar agua y suministrar energía a los electrodomésticos. Algunos edificios más antiguos no tienen tubería interna para soportar el gas natural, por lo que esto se convierte en un costo para el inquilino. Los costos del gas natural generalmente oscilan entre $10 y $20 por unidad. Dependiendo de cuántos inquilinos tengan electrodomésticos grandes. Los costos fijos adicionales incluyen fumigación mensual, reparación de elevadores y mantenimiento de piscinas y jardines. Administración de Propiedades en Panamá La tarifa típica de administración de propiedades es el 10% de la recaudación del alquiler mensual bruto. Los administradores de la propiedad son responsables de administrar todas las obras en el sitio. Esto incluye el mantenimiento de edificios, renovaciones de apartamentos y cambios de inquilinos. Las responsabilidades de la administración de propiedades también cubren la colocación de inquilinos, el cobro de alquileres y los servicios de contabilidad general. Esto incluye el pago de impuestos y cualquier otra tarifa relacionada con la…

Hogares, negocios e instituciones están enfrentándose a un futuro incierto. En las últimas semanas, el gobierno panameño ha recibido elogios por su gestión proactiva en la lucha contra el Covid; pero ¿será ésta gestión suficiente como para reactivar un mercado inmobiliario que se ha visto golpeado desde el 2018?   No sabemos aún cuál va a ser el impacto en sectores como: ventas al por menor, turismo o construcción. Y como todos sabemos, en Panamá es muy difícil obtener información de este tipo en en tiempo real.  Reconocer que la transparencia es la mejor manera de enfrentar  una  pandemia, en  Panama Equity  hemos tomado la decisión  de abrir nuestros libros al público.  Este es el motivo por e cual hoy les voy a estar compartiendo tres componentes claves de nuestros negocios que son: ventas, administración de propiedad y alquileres.  Esto no es información que normalmente compartimos. Pero en solidaridad con la comunidad de negocios y propietarios, hemos decidido hacer una excepción. El objetivo de revelar lo que normalmente es información interna es para darle una base sólida  sobre la cual pueda basar sus decisiones inmobiliarias. Podemos llamarlo una “perspectiva interna de cómo nosotros leemos entre líneas los acontecimientos para tomar decisiones a futuro” y cómo usted como individuo ahora tiene acceso a lo que hemos tenido nosotros todo este tiempo.  En los mercados inmobiliarios más desarrollados como New York y Hong Kong, este tipo de información ventas cerradas y apartamentos vacíos, está disponible con facilidad, pero no es el caso en Panamá. Hasta hoy. Para aquellos de ustedes que no nos conocen, Panama Equity ha representado a compradores, vendedores, y propietarios desde  2008. Nuestros clientes incluyen oficinas familiares europeas, fondos privados  de inversión tanto de Estados Unidos como de Canadá y también familias e individuos de todo el mundo. Ellos confían en nosotros para ayudarles a comprar, vender, alquilar y administrar sus propiedades.  Hoy les voy a presentar una serie de estadísticas basadas en la investigación externa y nuestras cifras internas con el objetivo de ayudarles a tomar la mejor decisión inmobiliaria.  ¡Iniciemos! El hecho de que el sector de alquileres es un componente crítico en el mercado inmobiliario, me gustaría empezar enfocando  en cómo nuestro inventario de propiedades en alquiler se ha desempeñado. Realizamos el lanzamiento de nuestra división de Administración de Propiedades el año pasado. En estos momentos, administramos más de 100 unidades de alquiler en rangos desde $450/mes a $3.500/mes, lo cual da un promedio de precio entre $6.00 a $10.00 por metro cuadrado, por mes en alquiler. Los tamaños de las propiedades van desde 40 hasta 220 metros e incluyen apartamentos de  1,2, y 3 dormitorios. La mayoría de nuestras propiedades están ubicadas en Bella Vista, El Cangrejo y El Carmen. También administramos unidades en Punta Pacífica, San Francisco, Paitilla, Avenida Balboa, y el Casco Viejo. El 90% de nuestro inventario es residencial y el resto es una mezcla entre retail  y comercial. En 2019, la desocupación de nuestra portofolio tenía un promedio entre todo el portafolio de 36 días. Por decirlo de otra  manera, nos tomó alrededor de 36 días encontrar  un inquilino para una  propiedad vacía. Este rango fluctuó  desde 6 días y hasta 90 días, pero el promedio fue de 36 días. Los apartamentos más rápidos en alquilarse   generalmente están entre los precio de $600 a $900 por mes. Aquellos que tomaron más tiempo en alquilarse  fueron los que la industria considera “Propiedades de lujo.” La mayor parte de nuestro inventario de lujo se encuentra en el JW Marriott Ocean Club (antiguamente el Trump Ocean Club) y generalmente nos tomo 90 días para alquilar esas unidades. Nuestro portafolio de propiedades bajo  administración durante 2019 tuvo una ocupación  del 84%. En otras palabras, si usted tuviera una propiedad con nosotros estuvo  vacía el 16% del año. La diferencia entre estas dos cifras se debe al tiempo que toma realizar el mantenimiento y reparaciones mientras la propiedad se encuentra vacía. Ahora le voy a explicar por qué las cifras antes mencionadas nos sirven para predecir hacia dónde se puede dirige el mercado. Apreciación y Rendimiento Inmobiliario: Los Mejores Amigos del Inversionista  Todo inversionista sabe que hay dos maneras de hacer dinero en bienes raíces. En términos simples, si usted compra una propiedad hoy y mañana la vende a un precio superior, entonces tu tienes una ganancia. A eso se le llama revalorización. Y si usted compra una propiedad hoy y la alquila, entonces ha generado un ingreso. A eso le llamamos rendimiento.  En un mercado simple, si hay más compradores que vendedores es muy posible que vea  una revalorización de su propiedad. Si es usted un inversionista centrado en el rendimiento, entonces el precio de alquiler es el factor determinante del bien. Y si busca alquilar la propiedad rápidamente, hay una serie de cosas que puede hacer. Puede invertir en mejoras para hacer la propiedad más atractiva, puede invertir más dinero en mercadeo o simplemente puede bajar el precio.  ¿Cuál es la primera cosa que hace un propietario cuando tiene una propiedad vacía por más que 15 días? En la mayoría de las veces baja la renta. ¿qué pasa cuando este propietario quiere vender su propiedad a un inversionista? Lo primero que hará el inversionista si está enfocado en el rendimiento, es fijarse en el monto del alquiler. Y si el monto  del alquiler ha bajado debido a  un mercado competitivo, entonces el valor de ese bien es reducido.  De vuelta a las cifras, este año comenzamos viendo una leve mejora en la ocupación. Lo que significaba que la desocupación estaba disminuyendo. A partir del 1 de marzo de 2020, la ocupación de nuestro portafolio se encontraba en un 97%. Es difícil decir si este incremento se debió a una mejora en la economía, rotación de inquilinos o agresividad en el mercadeo. Si asumimos que otras empresas de administración de propiedades están viendo resultados similares, la principal conclusión a la que llego es que una mejora, aunque leve, comenzó a darse  en Panamá durante…