El Efecto De Nito Cortizo En El Mercado Inmobiliario De Panamá

La confianza del consumidor impulsa a los mercados, y en este momento hay mucha anticipación acumulada por lo que Laurentino “Nito” Cortizo podría hacer por el mercado inmobiliario de Panamá.

¿Se ha Estancado el mercado?

Los precios de las propiedades en el centro de la ciudad de Panamá han sido golpeados por el exceso de oferta, la desaceleración de la economía y los mercados de propiedades al rojo vivo en los Estados Unidos, Canadá y Colombia, todos compitiendo por los dólares de los inversionistas. En algunos casos, las rentas se han reducido hasta en un 40 por ciento, lo que reduce los rendimientos y el valor subyacente del activo junto con ellos. Y estos factores no desaparecen de la noche a la mañana.

¿O sí?

En un corregimiento como Bella Vista que abarca casi la mitad del área considerada “centro de la ciudad”, un promedio de solo 12,000 apartamentos están disponibles para la venta en un momento dado, lo que significa que no se necesita mucho para cambiar las cosas rápidamente.

Tomemos, por ejemplo, un escenario que se desarrolló entre 2008 y 2009, cuando más de 20 compañías multinacionales se reunieron en Panamá y trajeron a 3.000 empleados que aumentaron los precios de alquiler a lo largo de la Avenida Balboa y Punta Pacífica casi de la noche a la mañana.

Por supuesto, la oferta era más restringida en ese entonces, pero el hecho es que no se necesita mucho para mover lo que es esencialmente un mercado inmobiliario muy pequeño. Todas las señales apuntan al hecho de que el presidente entrante está preparado para tomar algunas decisiones radicales que podrían afectar el mercado inmobiliario de Panamá. Particularmente para el corredor del centro de la ciudad que incluye barrios como la Avenida Balboa, El Cangrejo, Punta Pacífica y Paitilla.

Airbnb: Un Potencial Elemento de Cambio

Las noticias en los círculos políticos dicen que Nito puede estar a favor de un Airbnb regulado dentro de los límites de la Ciudad de Panamá. Algo que su predecesor, Varela, no estaba muy animado a hacer por el sector hotelero, denunciando la competencia desleal.

Pero lo que muchos mercados como Noruega, EE. UU. Y Sudáfrica han descubierto es que una marea creciente levanta TODOS los barcos.

Qué podría pasar

Si Airbnb termina por ser legalizado, es probable que sea como resultado de la recaudación del mismo impuesto de hospitalidad del 10% sobre los ingresos de Airbnb que actualmente pagan los hoteles, y es probable que los anfitriones transfieran esos costos a sus huéspedes.

Los beneficios son obvios para el propietario promedio de una propiedad panameña: un aumento en los ingresos por la capacidad no utilizada (à la Uber). Lo que significa que la abuela y el abuelo Pérez, que son dueños de una casa de nido vacío de cuatro habitaciones en Paitilla, ahora pueden alquilar tres de esas cuatro habitaciones para los viajeros, mostrarles algo de verdadera cultura panameña y obtener un flujo de ingresos adicional y muy necesario.

Recientemente, Airbnb informó que en Sudáfrica, la actividad de anfitriones e invitados en Airbnb generó un estimado de US $ 678 millones para la economía local, desde el 1 de junio de 2017 hasta el 31 de mayo de 2018. ¿El resultado de esta actividad? Un total de más de 22,000 empleos apoyados en la economía más amplia de Sudáfrica.

¿Y qué hay de los mismos viajeros que prefieren no comer y beber en el Airbnb de la abuela y el abuelo Pérez? Es más probable que crucen la calle y coman en el Hard Rock Hotel para desayunar, almorzar un poco de sushi en Megapolis y tal vez ir al JW Marriott para cenar y bailar más tarde esa noche.

Naturalmente, es probable que el gasto promedio por día, más los días en el país aumente como resultado del aumento en el volumen del turismo debido a la mayor disponibilidad y variedad de alojamiento. Esto podría ofrecer a los hoteles la posibilidad de contratar más empleados en las actividades de su sector de beneficio más alto (alimentos y bebidas) según la tendencia creciente.

Airbnb Experiences

Sin embargo, no es solo la actividad de los anfitriones e invitados en Airbnb lo que ofrece proporcionar ingresos. El aspecto relativamente nuevo de Airbnb Experiences también ha abierto la plataforma a quienes no tienen una propiedad que ofrecer, pero están dispuestos y pueden compartir sus talentos, habilidades, conocimientos y experiencia con los usuarios de Airbnb.

Y mientras que algunos pueden tener una visión nebulosa de los grandes beneficios que Airbnb podría tener, no se está desacelerando por ahora, ya que el mercado peer-to-peer continúa aprendiendo y desarrollando nuevas formas de ayudar a los países a aumentar su turismo e ingresos con la plataforma.

Eso se llama un ganar-ganar, y la noticia en la calle es que Nito “lo entiende”. Pero veamos si puede venderlo al poderoso lobby del hotel, cuyo apoyo lo llevó a la oficina.

El efecto sobre los valores inmobiliarios de la legalización de Airbnb en el centro de la ciudad se sentiría de inmediato. Con mayores ingresos en forma de ingresos por alquileres nocturnos que se traducen en valores de propiedad más altos en cualquier mercado, incluido Panamá.

Rendimientos de la propiedad

Se destinó un estímulo de US$20 millones como una iniciativa de fondo de turismo. Los primeros US$8 millones se lanzaron el mes pasado, demorando casi dos años en financiarse.

Si Nito puede aprovechar los $20 millones de manera efectiva, debería estimular la creación de empleos en la industria de la hospitalidad y ayudar a impulsar negocios complementarios como el comercio minorista. Las industrias hoteleras y minoristas se han visto obligadas a recortar entre $700 y $950 por mes en la mayoría de los gerentes y en los salarios de los empleados de nivel medio. Estos son los mismos trabajadores que tradicionalmente han vivido en apartamentos en áreas como El Cangrejo, San Francisco y Avenida Balboa que, durante los últimos tres o cuatro años, han sido despedidos o forzados a alquilar habitaciones individuales en los $300- $500 por mes del mercado.

La esperanza es que a medida que los hoteles vean más tráfico, es probable que vuelvan a aumentar el empleo, que recuperen a los mismos inquilinos que alquilaban, a veces entre tres y cuatro personas que alquilaban en cada apartamento y que la unidad entera alquilaba entre $1,200 y $1,500 por mes.

Los alquileres en el centro de la ciudad han disminuido en más del 40 por ciento en algunos casos, y el segmento más afectado es el de los alquileres de menos de $1,800 al mes, que pueden ver una mayor ocupación a medida que aumenta la contratación. Y nuevamente, con el aumento de las rentas se obtiene un mayor rendimiento de las propiedades, lo que aumenta el valor de las propiedades de inversión.

Pero cualquiera puede adivinar qué tan rápido la industria de la hospitalidad, notoriamente barata, aumentará su personal.

Iniciativas Específicas de Ubicación

El impacto en el mercado inmobiliario es, por supuesto, la inversión extranjera directa en forma de visitantes primerizos a Panamá que deciden aprovechar un mercado inmobiliario que ha sido maltratado.

Pero esas compras, dado el ciclo de ventas típico de seis a 18 meses, no es probable que muevan la aguja e impulsen la apreciación de la propiedad en Panamá hasta mediados de 2020.

Otras iniciativas de ubicación específica del Presidente Cortizo que probablemente tengan un impacto positivo en los precios inmobiliarios a medio plazo incluyen el Causeway de Amador (sitio de un proyecto de desvío de carreteras y proyecto de recuperación de tierras a menudo mencionado en las promesas de la campaña de Nito), el área entre Veracruz y Vacamonte (debido a un proyecto de carretera en curso), y el proyecto más misterioso de “playa urbana”, que se rumorea que se encuentra en la Avenida Balboa y supuestamente tiene un precio de más de US$100 millones que realmente podría darle vida al centro de la ciudad.

Pero hay factores en contra.

Gran parte del sector inmobiliario de Panamá está sobre construido, eso no es un secreto. Desde los edificios de lujo en Santa María hasta los hogares de ingresos medios en La Chorrera, el inventario no está cambiando como lo ha hecho en el pasado.

De acuerdo con un informe reciente en Galeria Inmobiliaria, las ventas pre-construcción totalizaron 1,021 unidades, por debajo de los máximos de hace dos años de casi el doble de esa cifra. Esta es una tendencia que probablemente empeore antes de mejorar.

Los bancos han hecho que el crédito sea más difícil de obtener y también han aumentado las tasas de interés. Los promotores continúan inundando el mercado con productos no diferenciados. Y el desempleo, aunque todavía dentro de niveles razonables, continúa aumentando.

¿Tendrá Nito las balas de oro? Es difícil decirlo, pero Panamá todavía tiene muchas cosas a su favor que, de manera optimista, podrían hacer una recuperación rápida.

Como se mencionó anteriormente, estamos hablando de lo que es esencialmente un mercado inmobiliario muy pequeño de menos de un millón de residentes. Significa que los pequeños cambios pueden tener grandes impactos.

Panamá también sigue siendo un refugio seguro para el capital y la inmigración humana. Esto significa que una mayor turbulencia en Europa, una desaceleración económica en México y la recuperación del dólar canadiense y el real brasileño también podrían tener un efecto positivo en la inversión extranjera directa. En este caso, en la forma de adquisición de bienes.
Con todo, Nito podría generar muchos cambios potenciales en el mercado de bienes raíces en Panamá. Al prestar atención y establecer nuevas políticas en algunas industrias clave, como el turismo.