Real Estate Panama: Una Guía Para El Proceso De Venta De Propiedades

Cada transacción de bienes raíces debe incluir dos partes: siempre hay un comprador y un vendedor. Dependiendo del lado de esta ecuación en el que usted se encuentre, el proceso como usted lleve la transacción será diferente. Los compradores y vendedores tienen diferentes responsabilidades cuando se trata de realizar una transacción de bienes raíces. Saber qué responsabilidades recaen en su lado, ya que el vendedor puede hacer que el proceso sea mucho más sencillo cuando usted pone un anuncio en venta.

¿Está buscando vender sus propiedades en Panamá? ¿O quizás simplemente tiene curiosidad por el proceso de ventas? En este artículo, cubriremos los aspectos básicos sobre la venta de bienes raíces en Panamá, incluidos los costos de venta de propiedades y el proceso de traspaso. Hacer un poco de lectura y trabajo previo antes de comenzar el proceso de ventas es una excelente manera de ahorrarse un dolor de cabeza (y quizás incluso algo de dinero) en el futuro.

Paso 0: Trabajo Previo de los Vendedores

La razón por la que llamamos a este Paso 0 es que no es técnicamente necesario vender una propiedad. Sin embargo, este paso es fundamental para ayudar a que el proceso se ejecute sin problemas una vez que está en marcha. Como vendedor, hay una serie de cosas que debe hacer antes de considerar la posibilidad de incluir su propiedad en el mercado.

Por un lado, es esencial tener su papeleo en orden. Querrá tener toda la documentación necesaria que demuestre ser el verdadero dueño de un inmueble antes de comenzar el proceso de ventas. Claro, puede esperar y hacer esto una vez que la transacción esté en marcha, pero le puede costar su valioso tiempo,  especialmente si tiene que rastrear un documento faltante o ir a una oficina pública o notario.

También debe asegurarse de que no haya ninguna cuenta pendiente de su propiedad. Todas las cuentas de agua, electricidad y mantenimiento de la propiedad deben pagarse en su totalidad antes de poner su propiedad en venta. En el caso de que su propiedad permanezca en el mercado durante algunos meses antes de ser vendida, asegúrese de mantenerse al día con las nuevas cuentas de manera oportuna.

El paso final antes de trabajar en la venta de su propiedad es encontrar un agente de bienes raíces si decide utilizar uno. Los servicios que los agentes de bienes raíces proporcionan a los vendedores, así como sus comisiones pueden variar, por lo que es mejor investigar.

¿Consideraría vender su propiedad sin un agente? Si tiene alguna experiencia en bienes raíces y está dispuesto a caminar mucho, esta es una posibilidad. No obstante, la mayoría de las personas que venden bienes raíces en Panamá usarían un agente, y por una buena razón. Hay muchas piezas sueltas cuando se trata de vender una propiedad. A menos que esté muy al tanto de su juego, es fácil quedar atrapado en los procesos. Esto puede alargar la duración de la transacción e incluso arruinar una venta.

Paso 1: Acuerdo de reservación

En algunos casos, pero no en todos, el primer paso “oficial” en el proceso de ventas es un acuerdo de reservación. En tal acuerdo, el comprador hace un depósito de buena fe para retirar la propiedad del mercado por cierta cantidad de días.

Por lo general, el agente de bienes raíces que representa al vendedor posee este dinero, que está respaldado por un acuerdo de reservación que establece los términos generales del acuerdo. Esto incluirá el precio de compra, el monto del depósito y las multas por incumplimiento.

Un acuerdo de reservación no es un paso necesario o requerido en el proceso de ventas. Dicho esto, es útil sacar la propiedad del mercado y mostrar un compromiso con el acuerdo por ambas partes. Este acto de buena fe y compromiso puede acelerar el proceso de ventas y brindar a ambas partes la tranquilidad de que la transacción es válida y en el mejor interés tanto del comprador como del vendedor.

Paso 2: Promesa de compraventa  y abono inicial

El siguiente paso en la venta de una propiedad es elaborar la promesa de compraventa. En Panamá, este trabajo es responsabilidad del vendedor.

Este documento, que siempre estará en español, independientemente del idioma nativo del comprador y el vendedor, incluye varias cosas. La promesa de compraventa establece las partes en la venta, describe la propiedad y lo que se incluye en la venta, y establece el plazo para los depósitos y los pagos del saldo final. Además, este documento establece las multas por incumplimiento, junto con otros detalles pertinentes a la venta, como si el acuerdo fuera una venta de las acciones de la corporación dueña de la propiedad o la venta total de la propiedad.

La segunda mitad de este paso implica hacer el abono inicial. Si bien todos los contratos son diferentes, el monto habitual que se debe abonar como anticipo no reembolsable es el 10% del precio de compra, que va directamente al vendedor. Esto sucede al ejecutar la promesa de compraventa. Los fondos del abono inicial se utilizan luego para pagar al abogado que redactó la promesa de compraventa y pagar los impuestos de transferencia / ganancia de capital del 5% que se aplican a todas las ventas de propiedades.

En esta etapa, el agente de bienes raíces también facturará el primer 50% de su comisión, que oscila entre el 4% y el 10% sobre el precio de venta, según el acuerdo previamente concertado entre el agente  y el vendedor.

Paso 3: El Vendedor Proporciona Los Certificados De Paz Y Salvo

Una vez que se firma la promesa de compraventa y se reciba el depósito, depende del vendedor proporcionar los certificados de paz y salvo. Aquí es donde hacer el trabajo previo mencionado en el Paso 0 es útil. Como se mencionó anteriormente, si espera hasta este punto para ocuparse de las cuentas pendientes, es probable que retrace el proceso de su transacción.

Se necesitan certificados de paz y salvo para demostrar que no hay un saldo pendiente debido a la compañía de agua o la administración del edificio, y también para demostrar que se han pagado los impuestos necesarios en el traspaso de la venta. Si ha reunido estos documentos y se ha ocupado de las cuentas vencidas con anticipación, proporcionar estos documentos será pan comido.

Paso 4: Carta Irrevocable de Promesa de Pagos

En este punto del proceso de ventas, el comprador deberá entregar una carta de pago irrevocable por el saldo adeudado según los términos del contrato. Esta es esencialmente la carta irrevocable de pagos que muestra los fondos del comprador congelados en un banco local.

El vendedor cobrará esta cantidad en el banco del comprador una vez que la propiedad haya sido debidamente transferida en el Registro Público a nombre del comprador. En este punto, la propiedad cambia oficialmente de las manos del vendedor al comprador.

Paso 3: El Vendedor Proporciona Los Certificados De Paz Y Salvo

Una vez que se entrega la carta de promesa y se aprueban todos los documentos de paz y salvo, el acuerdo de pago se convierte en un acuerdo de compraventa. Este acuerdo se firma luego ante un notario público y se inscribe en el Registro Público.

Si hay financiamiento involucrado, el banco prestamista emitirá una hipoteca contra el título. Una vez que la propiedad está registrada y refleja el cambio de propiedad, el vendedor puede llevar la carta de pago irrevocable al banco y se le pagará la cantidad que se refleja en ella. Y listo, la venta se ha completado!

¿Cuánto tiempo toma todo esto? Bueno, realmente depende de una serie de factores. Este proceso puede ocurrir tan pronto como en 30 días en el caso de una venta de acciones para traspasar la propiedad. En estos casos, el problema de registrar la venta en el Registro Público se evita porque el propietario sigue siendo el mismo (la corporación).

Sin embargo, normalmente, cuando se lleva a cabo una transacción entre dos partes distintas, el proceso generalmente toma al menos 60 días y, a veces, mucho más si el banco está involucrado. La mejor manera de hacer que el proceso de ventas sea lo más rápido posible es obtener todo el papeleo en orden con anticipación y encontrar un agente de vendedor experimentado y confiable. Con estos pasos, es mucho más probable que tenga su propiedad fuera de sus manos y el dinero en el banco en el menor tiempo y  molestia posible.

Si está interesado en vender su propiedad en Panamá, eche un vistazo a nuestra sección de plan de marketing de este sitio web. Más preguntas pueden ser dirigidas a Kent@panamaequity.com

Rachel Haynes (PN-1222)