Una caída de los precios de bienes raíces en Panamá, a lo largo de la Avenida Balboa, no se ha materializado en 2012 y hay fuertes indicios de que una corrección importante en el precio de los inmuebles residenciales en Panamá, no llegarán pronto. Más del 90% de las nuevas torres residenciales a lo largo de la Avenida Balboa ya están terminadas, con casi el 30% de ese nuevo inventario que vienen en línea en los últimos 12 meses, sin embargo, los precios han bajado en menos del 2%.

El mercado de bienes raíces en Panamá ha esquivado otra bala, con cualquier exceso de oferta que tiene muy poco impacto sobre los precios. La demanda está siendo apoyada por una fuerte economía local, los bancos llenos de dinero, mejoras de infraestructura patrocinados por el gobierno, los extranjeros y las corporaciones multinacionales que continúan reubicándose e invirtiendo.

Los precios están en su nivel más bajo en más de cuatro años y ahora puede ser el mejor momento de volver al mercado.
En enero de 2012, había un total de 3,522 unidades de condominios terminados a lo largo de la Avenida Balboa. A partir del 15 de septiembre, habrán 4.534 unidades de condominio que están ocupadas o listas para ser ocupados/ habitables, lo que representa un aumento de 1.012 unidades, o aproximadamente el 30%.

El Semestre de precios de inmobiliarios de Panamá Equity en la Avenida Balboa, encontró como referencia que a mediados del 15 de septiembre de 2012, el nivel de precios promedio de veinte condominios residenciales y dos torres en construcción ha disminuido en menos de un 2% a partir de los precios registrados seis y nueve meses antes. En algunos edificios, los precios en realidad, podrían haber comenzado con una tendencia al alza.

De julio a octubre de 2012, Panamá Equity encargó un estudio sobre el historial de transacciones de 500 escrituras públicas y recopilación de datos de estas ventas registradas públicamente, compra ventas cerradas a nivel interno, publicación de precios por los desarrolladores y encuestas a vendedor. El estudio llegó a la conclusión, de que el precio promedio del metro cuadrado de una propiedad de 140 (1.506 pies cuadrados) de dos dormitorios que tiene menos de cinco años de antigüedad situado en la Avenida Balboa, estaría en 2.271 dólares / metro o 317.940 dólares como precio de lista y la venta final por 2.049 dólares / metro o $ 286.860. Esa misma propiedad registró un precio de lista de $ 324.800 y se vendió por alrededor de 293.580 dólares hace un año.

De acuerdo con uno de los desarrolladores, las ventas en el primer semestre del año fueron mucho más fuertes que la segunda mitad del año, pero eso es de esperar. En los últimos cuatro meses, este desarrollador en particular registró unas ventas de 2.1 unidades por mes durante este período que suele ser la “temporada baja” en Panamá, con el objetivo de vender el inventario restante antes de fin de año.

¿Por qué no bajan los precios?

Nuestra experiencia en negocios de intermediación a lo largo de la Avenida Balboa, ha indicado un sentimiento optimista hacia el vendedor y una renuencia general de bajar más de un 10% sobre el precio publicado las reventa de condominios pre-existentes y el inventario de desarrolladores.

Los bancos están agresivamente inyectando liquidez en el sector inmobiliario residencial, para ayudar a los compradores y mantener el inventario de impago del mercado. Los compradores que han aceptado la financiación en lugar de perder sus depósitos se han convertido en propietarios y han optado por alquilar sus nuevos condominios a lo largo de la Avenida Balboa. Esto ha causado un cierto ablandamiento en el mercado de alquiler.

Las Nuevas construcciones residenciales en la Avenida Balboa también están llegando a su fin. Arts y Yoo towers son los dos únicos edificios de condominios restantes programados para entrega en los próximos 24-36 meses, lo que representa un total de 630 nuevas unidades, de las cuales ya más del 70% ha sido vendido . El espacio disponible para construir nuevas torres a lo largo de este distrito portuario es también escaso, es decir, la línea de desarrollo con el tiempo llegará a su fin ya que no habrá ningún otro lugar para construir.

La inflación en Panamá ha estado en una constante del 6% durante los últimos tres años. Los costos de construcción han aumentado más del 200% en el mismo período, es decir, los promotores están ofreciendo ahora nuevos proyectos a precios más altos.

De acuerdo con un vendedor en Bayfront Tower, “Puse el precio de mi unidad de acuerdo al mercado y esperé hasta recibir lo que yo quería. No tuve ningún problema en venderlo en los 3 meses siguientes y al final logré venderlo por sólo 5.000.00 dólares por debajo del precio del mercado.”

La mayoría de los vendedores con “Ventas de Remate”, a lo largo de la Avenida Balboa ya han encontrado compradores dispuestos o financiación bancaria.

Los grandes proyectos de valor añadido, que se completará en los próximos 12 a 24 meses también tienen vendedores confiables en la Avenida Balboa, tendrán un rebote en los precios. La iniciativa de la limpieza de la Bahía de Panamá, ya lleva un 70% de avance y el proyecto masivo de transporte, el Metro de Panamá, se completará alrededor del mismo tiempo que la extensión de Cinta Costera, tanto a finales de 2014. Eso, combinado con una economía que está continuamente mejorando y superando las previsiones de los puntos de referencia del año pasado, incluyendo la creación de empleo, las cifras del turismo, y en general el producto interno bruto están dando a los compradores razones para comprar y razones a los vendedores a mantener descuentos jugosos fuera de transacción.

Conclusiones

Los Agentes Panamá Equity han traído compradores, en efectivo a la mesa de negociaciones con los desarrolladores que están absolutamente dispuestos a bajar más de un 10% de descuento en sus precios de lista y muchos vendedores particulares se mantienen muy cerca de su precio de venta. La cantidad de compradores que vienen de América del Norte y del Sur, así como de Europa y el volumen posterior de las investigaciones y proyecciones es dar a los propietarios la confianza que ellos necesitan.
Los bancos también han tenido un impacto importante sobre las correcciones de precios, después de haber mantenido a muchos vendedores desesperados con la venta de sus condominios.

Millones de dólares de inversión en infraestructura y mejoras vecinas localizadas a lo largo de la Avenida Balboa, han convencido a los compradores y vendedores en que el potencial de revalorización en el futuro cercano es real. Esta confianza se ha traducido en el volumen de transacciones suficiente para mantener los precios estables y traer nuevos compradores al mercado.

La revalorización a largo plazo, en los precios de bienes raíces es algo que casi nadie en Panamá, no estaría de acuerdo, y ahora puede ser muy buen el momento de volver al mercado.