2016 fue un año que muchos panameños preferirían olvidar. A medida que comienza el nuevo año, el país sigue sintiendo el daño reputacional causado por los “Panama Papers”, a pesar de la comprensión global por parte de los miembros de la industria, de que el papel desempeñado por las instituciones bancarias panameñas fué minúsculo. Dejando el orgullo herido a un lado, los mercados de bienes raíces en Panamá se desempeñaron de manera mediocre, en el mejor de los casos.
¿Como fue el desempeño de los mercados en la Ciudad de Panamá?
El mercado de la Ciudad de Panamá, en particular en el centro de la ciudad desde San Francisco hasta la Avenida Balboa, registró fuertes bajas en las tasas de arrendamiento residencial, ya que las empresas disminuyeron la contratación en el extranjero y los hoteles baratos comenzaron a competir con los apartamentos arrendados por las empresas.
Debido a un dólar fuerte, los compradores de países como Canadá, Brasil y Colombia pensaron dos veces antes de comprar, manteniendo varios grandes grupos de compradores fuera del mercado. El Brexit y la volatilidad en Europa terminó siendo una espada de doble filo, por un lado desacelerando a los compradores de vivienda con base en el euro, mientras por el otro lado la inseguridad creciente y el aumento en crimen llevaron a un pequeño éxodo de familias y capital fuera de la UE y hacia Panamá.
Los precios de los condominios existentes en el centro de la ciudad registraron pocos cambios en 2016. Los precios de las nuevas construcciones, en particular las unidades de 1 y 2 dormitorios por debajo de 90 m2, mostraron una apreciación ya que los desarrolladores, con la intención de pasar el incremento de los costos de construcción al comprador, aumentaron las listas de precios a razón de un solo dígito. Esas ganancias, sin embargo, puede que no permanezcan en 2017 ya que las ventas en general se desaceleraron en la segunda mitad del año, afectando las tasas de absorción especialmente en los apartamentos por encima de $ 250,000.
De todos los proyectos de apartamentos en construcción que Panamá Equity está siguiendo, casi el 90% de los desarrollos registraron menores cifras de ventas en la segunda parte de 2016, con una excepción importante: la Torre Luxor 400, con fecha de entrega en el año 2021, que tuvo ventas robustas durante todo el año.
Mirando hacia el Oeste: Gorgona a Buenaventura
Mirando hacia el oeste, el mercado de propiedades de playa desde Gorgona hasta Buenaventura, vio menos arranques de proyectos nuevos que cualquier otro momento en los últimos 10 años. Esto puede atribuirse a la negativa de compradores locales que optaron por renunciar este año a la compra de una segunda casa frente a la playa. Los precios en las comunidades de Coronado y Vista Mar han disminuido casi un 10% en comparación con el año pasado, con un promedio de días en el mercado de casi 300.
Pedasí y Playa Venao
A pesar de que el mercado lento que está sufriendo el resto país también se siente en Pedasí y Playa Venao, tenemos buenas noticias. En 2016 se inauguró en Pedasí un nuevo hospital de cuarenta y ocho habitaciones, mientras que la plaza de la ciudad, la iglesia y muchos hogares y negocios también recibieron un respaldo gracias a iniciativas tanto públicas como privadas y voluntarios para pintar la fachada de docenas de edificios en la zona.
En Pedasí, el aumento del gasto público se extenderá a la reparación de la carretera principal llena de huecos (ya en el presupuesto) y otras inversiones en infraestructura básica ayudarán a la zona a continuar su lenta pero constante expansión.
El crecimiento de Playa Venao ha sido muy rápido, con la continuación de construcción de proyectos de playa y montaña alrededor de la bahía. Todos estos son de poca altura (4 pisos máximo) y el área dará la bienvenida a más de 50 nuevas residencias en 2017. Los dueños de estas pequeñas casas y apartamentos son una mezcla de propietarios a tiempo completo y a tiempo parcial.
Mirando hacia adelante: tendencias para el 2017
Como dijo el gran Peter Drucker, “Tratar de predecir el futuro es como intentar conducir por una carretera de campo por la noche sin luces mientras miras por la ventana de atrás.” Esperando que nuestra tasa de éxito en 2017 sea ligeramente mejor que la de Drucker, aquí hay algunas predicciones para el próximo año.
- Aumento en la infraestructura: El Presidente Varela ha alcanzado el punto medio de su mandato de 5 años, por lo que se siente la presión para entregar obras terminadas. En la mesa y ya listas para iniciar construcción tiene tres grandes proyectos de infraestructura, algunos en etapas más avanzadas que otros: la Línea 3 del Metro (que incluye un puente sobre el Canal de Panamá), la construcción de una terminal de cruceros en la Calzada de Amador, y carreteras que totalizan casi $ 1B , incluyendo la expansión de la carretera desde La Chorrera hasta San Carlos. Ningún proyecto de infraestructura importante se inició en 2016, lo que significa que no hay nueva demanda de apartamentos de alquiler para ingenieros, contratistas y gerentes de afuera. A medida que las ofertas se adjudiquen, esperamos ver un alza en las tasas de alquiler de apartamentos que van desde $ 1.200 – $ 2.000 / mes.
- Minería: En el sector de la minería – dos minas de cobre y una de oro en particular – incrementarán o entrarán en producción. Las minas de cobre de First Quantum han asignado $ 2B adicionales en mejoras de capital para 2017 y las minas Pershimco en Azuero también estarán expandiendo su capacidad e invirtiendo en infraestructura. Hay consecuencias menores para el sector inmobiliario de la Ciudad de Panamá en forma de creación de empleos y absorción de alquileres. Sin embargo, la duplicación de las exportaciones de minerales tendrá su mayor impacto en la forma de ingresos gubernamentales (impuestos) y el comercio.
- Turismo: finalmente este sector debe recibir el empujón que ha estado esperando durante los últimos 4 años. Este viene en la forma de un contrato patrocinado por el gobierno de $ 20 millones / año para traer a Panamá a visitantes que nunca han venido antes, a partir del 1 de enero – y algunos de los cuales pueden terminar invirtiendo en visitas posteriores.
- Revitalización y efectos de precios en Ciudad de Panamá:
- El comodín para el mercado de bienes raíces es el alcalde José Blandón. Hasta ahora, ha estado yendo viento en popa con mejoras de gran alcance en el centro de la ciudad. Los residentes del centro ya están cosechando los beneficios del nuevo enfoque urbanista para acercar los desarrollos residenciales a los negocios y hacer que la ciudad sea aún más agradable para los peatones. Más espacios verdes e instalaciones para el ocio podrían reducir el crimen, mejores aceras y recolección de basura podrían impulsar el turismo, y las mejoras en el vecindario tendrán un impacto en los terrenos para el desarrollo y crecimiento comunitario en el centro de la ciudad.
- Esperamos que se realicen grandes mejoras al centro de la ciudad, patrocinado por la oficina del Alcalde. Se han reservado más de 200 millones de dólares para realizar obras que revitalizarán los barrios de El Cangrejo y Marbella con nuevas aceras, enterramientos de cables y paisajismo. Se espera que esto comience a ejecutarse a partir de marzo del año en curso. A medida que este año con el Alcalde Blandón al mando llegue a su fin, espera grandes cambios en los parques, estacionamientos y vida peatonal en 2017 (apostamos a que, salvo a que surja algún escándalo, será reelegido).
- El transporte público también debería mejorar, basándose en la casi duplicación de la capacidad de los vagones de la Línea 1 del Metro y una mayor integración con aproximadamente 500 autobuses nuevos para el sistema de buses, que se entregarán a mediados de año.
- No esperamos que la caída en las tarifas de alquiler residencial se corrija totalmente el próximo año, ni tampoco podemos predecir una valoración de más de 4-5% en general. Busca una suavidad continua en áreas como Costa del Este, que experimentaron un crecimiento de casi 40% en un período de 3 años, gran parte de lo cual fue especulación de inversionistas y desarrolladores disfrutando de un leve éxito al pasar los incrementos de costos a los compradores finales.
- Como se discutió en nuestro informe de mercado de lujo 2017, creemos que los mercados inmobiliarios de gama alta como Costa del Este y Santa María seguirán viendo descensos en sus precios, ya que más vendedores compiten por los escasos compradores de lujo y menos cantidad de ejecutivos de alto nivel con presupuestos superiores a $ 5,000 / mes entran al mercado.
Hay luz al final del túnel?
A medida que la economía se recupera a razón de contrataciones del gobierno, el aumento de la inmigración y los múltiples beneficios obtenidos del Canal de Panamá ampliado, creemos que muchos dueños de negocios se verán obligados a aceptar precios más bajos en propiedades en venta para poder liberar capital para expandir (o simplemente mantener) sus negocios. Eso creará bolsillos de oportunidad para los compradores que esperan al margen y puede que llegue a afectar el mercado total, o tal vez no. Santa María, Costa del Este y, en cierta medida, los barrios de Punta Pacífica y Punta Paitilla son áreas en las que uno debe estar preparado para saltar si se presenta la oportunidad correcta.
“Si lo construyes vendrán” será un mantra comprobado este año en Playa Venao, y todas las señales apuntan a un mejor año para esta comunidad de playa en desarrollo. Espera ver una proliferación de pequeñas empresas, incluyendo los conceptos básicos como gasolineras, bancos, alquiler de coches y tiendas para satisfacer las demandas de los vacacionistas y gente local que surgen una vez se van recibiendo los apartamentos y se mudan los nuevos dueños. Definitivamente la “vibra” en Playa Venao está mejorando, y esta playa internacional y ecléctica finalmente tendrá algo para todos, incluyendo el muy necesario internet de alta velocidad.
Creemos que áreas como Curundú, Calidonia y Perejil verán un aumento en nuevos desarrollos orientados a los compradores de medianos ingresos y los precios de los lotes con zonificación de alta densidad, combinado con las iniciativas del Alcalde, aumentará los valores.
Salvo grandes escándalos, desastres naturales, o un impugnación de Trump, Panamá debe seguir su camino de crecimiento de PIB de 5% o más. En comparación con el año que Panamá acaba de pasar, en el 2017 no recibir noticias será una buena noticia!
