7 Observaciones Clave Que Necesita Saber Sobre El Mercado Inmobiliario de Panamá 2020

El mercado inmobiliario de Panamá tomó un golpe con el lanzamiento de los Panamá Papers, en el 2016.

Una serie posterior de escándalos financieros, un presidente inepto y un dólar estadounidense fuerte que mantuvieron a los compradores tradicionales de propiedades de Panamá, como canadienses y europeos, al margen continuaron golpeando al país.

Una economía local débil, las ineficiencias del mercado y un suministro creciente aún se ciernen sobre este refugio de expatriados de menos de 4 millones de residentes.

A pesar de esto, la construcción continúa y se pronostica que la economía crecerá un 4 por ciento en  el 2020.

¿Pero la recuperación sucederá lo suficientemente rápido como para que los vendedores que han tenido propiedades en el mercado durante 24 meses o más puedan encontrar un comprador?

¿Y puede Panamá, como el gran boxeador Roberto Durán, recuperarse y salir balanceándose en el 2020?

Factores en Juego en el Mercado Inmobiliario de Panamá

En el 2019, los precios de alquiler continuaron bajando y el peor de los casos se desarrolló en lo que una vez se promocionó como ‘edificios amigables para los inversionistas’ como el antiguo Trump (JW Martirio) Ocean Club, como propietarios que participaron en una competencia caníbal, que impulsó los precios de alquiler y el valor subyacente del activo a niveles no vistos desde que el edificio estaba en la fase de pre-construcción hace más de 12 años.

Las ineficiencias del mercado, que incluyen listados duplicados, datos de pos-venta escasos y a menudo inexactos (o inflados), y un mercado fragmentado y poco regulado han nublado las capacidades de los compradores para evaluar el mercado y las capacidades de los vendedores para comprender a qué se enfrentan en términos de propiedades en competencia.

Sin embargo, este siempre ha sido el caso de Panamá desde que llegó por primera vez a los inversionistas internacionales en el 2006.

¿Puede recuperarse el mercado inmobiliario y cuál será el catalizador?

Ineficiencias del Mercado: Oportunidades para Compradores y Frustración para Vendedores

Cuando el propietario de una propiedad en Panamá decide que le gustaría vender, no tiene acceso a los datos del mercado, como cuántos días permanece una propiedad antes de que se venda o el precio final de venta – comparables métricas que los inversionistas norteamericanos y europeos dan por hecho.

Para determinar el precio de venta de sus propiedades, los propietarios generalmente tienen que confiar en los rumores de “Lo que supuestamente los vecinos vendieron por”, sacar conclusiones inexactas basadas en propiedades con precios incorrectos publicadas en línea o confiar en un agente inmobiliario potencialmente desinformado que está tan ansioso por obtener un nuevo listado están dispuestos a listar la propiedad a cualquier precio.

Como resultado, la propiedad ingresa al mercado en un 10-30 por ciento más que el precio real del mercado y no sucede nada. Podría haber docenas de compradores que encajarían perfectamente en la propiedad, e incluso un vendedor negociable, pero la conversación nunca se lleva a cabo porque los vendedores están tan fuera de lugar que un negocio no se materializa.

El hecho de que no haya una fuente precisa en tiempo real para las métricas de venta cerrada crea un mercado opaco en el que los vendedores valoran las propiedades basadas en información subjetiva y los compradores tienen pocas fuentes creíbles de precios de mercado para basar las decisiones y saber realmente si algo es un buen negocio.

Todavía faltan transparencia y eficiencia en el mercado inmobiliario de Panamá. Y eso continuará suprimiendo el volumen de ventas, con el principal perjuicio cayendo del lado del vendedor.

Una solución que las administraciones pasadas consideraron fue la creación de un sistema de monitoreo de registros públicos. Este sistema registraría y clasificaría todas las transacciones de propiedad en una base de datos pública que podría organizarse por fecha, tipo de propiedad, área, tamaño y precio. Eso, por supuesto, sería tremendamente útil para vendedores (y agencias inmobiliarias) que buscan precios de venta cerrada en tiempo real y compradores que buscan estadísticas de propiedades comparables.

Exceso de inventario y qué esperar

En términos de nueva oferta que supera en gran medida la demanda, los peores días del centro de Panamá parecen haber terminado.

Tomemos por ejemplo la avenida Balboa, la vía principal que se extiende de este a oeste a lo largo del Océano Pacífico, adyacente al área bancaria de la ciudad de Panamá.

Según Galería Inmobiliaria, hay un total de 1,309 unidades planificadas para entrega en los próximos tres años a lo largo de la Avenida Balboa. El número actual de unidades a la venta en encuentra24.com que van desde $100,000 – $2,000,000 es 1,347. Eso es un total de aproximadamente 9,000 unidades construidas en este vecindario.

Según estos números, el suministro futuro representa aproximadamente el 15 por ciento de las unidades existentes a lo largo de la Avenida Balboa. Y en cualquier momento el mismo porcentaje de unidades existentes están disponibles para la venta.

Afortunadamente, la absorción de las unidades existentes está comenzando a ponerse al día con las nuevas construcciones, lo que es un buen augurio para nuevos proyectos y mejores precios en todas partes. Esto se puede ver al observar las mismas cifras en el período anterior de 12 meses, que tenía 1,642 unidades planificadas para la entrega y casi 2,000 unidades existentes para la venta, o aproximadamente el 18% y el 22% de la oferta, respectivamente.

Es probable que el rendimiento de los alquileres de propiedades continúe su ralentización en el 2020 en este vecindario, así como en otras áreas del centro de la ciudad de Panamá históricamente conocidas por atraer inquilinos expatriados. Dicho esto, a medida que varios de los proyectos de infraestructura de miles de millones de dólares empiecen y más corporaciones multinacionales ingresen al mercado, es probable que las rentas lleguen a su punto más bajo este año y probablemente comiencen a recuperarse a mediados del 2021.

Teniendo en cuenta las restricciones de tierras y zonificación disponibles en esta exclusiva área de Bella Vista, este sería el caso más sólido para cualquier vecindario con una apreciación a corto plazo (12-24 meses), especialmente si el tan promocionado proyecto de recuperación de playas del alcalde Fábrega de la ciudad de Panamá siga adelante.

Como es el caso en la mayoría de los países latinoamericanos, el ciclo de desarrollo desde el inicio hasta la ejecución depende de muchos factores, incluidas las restricciones presupuestarias, las peleas políticas y la oposición de los residentes, por lo que el proyecto de recuperación de playas no es una “cosa segura” en esta etapa. .

Sin embargo, todas las indicaciones muestran un fuerte impulso para la restauración urbana desde que Louis Berger ganó la licitación inicial del estudio de impacto ambiental y se asignó un presupuesto para el 2020 de $30 millones para el proyecto.

Mercado inmobiliario de Panamá para el 2020

Panamá todavía tiene todos los fundamentos subyacentes que provocaron un auge inmobiliario hace casi una década: es un país basado en el dólar estadounidense, tiene un sistema de impuestos territoriales, una ubicación geográfica competitiva y varios factores de estilo de vida atractivos, incluidas excelentes escuelas privadas, durante todo el año. clima tropical y sigue siendo una de las ciudades más seguras de América Latina.

Los inversionistas extranjeros que buscan diversificarse de una estancada Eurozona, sacar dinero de un mercado inmobiliario en Canadá o huir de los turbulentos domicilios como Sudáfrica y Hong Kong continúan llegando a Panamá en cantidades aún mayores, pero muchos se van frustrados porque los precios encontrados todavía son altos o nunca estuvieron expuestos a vendedores que eran muy conscientes de las condiciones del mercado y estaban dispuestos a vender a un precio real de mercado.

Las agencias inmobiliarias profesionales que pueden ofrecer datos transparentes y centrados en el mercado a los vendedores y conectarlos con compradores informados, calificados y dispuestos son la solución a este problema, aunque solo unos pocos existen en Panamá.

Ciclos Económicos en Juego

No se equivoque, aunque ciertas áreas del mercado inmobiliario de la Ciudad de Panamá dependen en gran medida de compradores extranjeros e inquilinos extranjeros, la gran mayoría de las transacciones inmobiliarias de Panamá aún involucran a panameños. Y aunque no son necesariamente la mayoría en la categoría de más de $400,000, los locales aún comprenden el grupo demográfico más grande de compradores y vendedores en Panamá.

Dado que el desempleo está en un máximo de 10 años de casi el 7 por ciento, el presidente entrante Nito Cortizo ya ha comenzado a abordar esta cifra en forma de políticas e iniciativas de creación de empleo, como proyectos de infraestructura y nueva legislación diseñada para atraer a más corporaciones multinacionales, todo lo cual será bueno para el mercado inmobiliario, incluidas las propiedades de compra y alquiler, así como las ventas de compradores de vivienda por primera vez.

Se espera que el PIB crezca en casi un 20 por ciento tras el fuerte tráfico del canal y las nuevas entradas de minería de oro y cobre. Además, los sectores agrícola e industrial verán mejoras a medida que la nueva administración se centre en aumentar las exportaciones y cortejar a los nuevos fabricantes.

Todos estos sectores alimentan la demanda de propiedades, tanto en forma de creación de empleo (compradores de vivienda por primera vez), alquileres corporativos multinacionales e inversión extranjera directa en el mercado inmobiliario.

El Turismo como Barómetro 

Nunca antes en la historia de Panamá la recuperación del sector turístico ha sido una prioridad nacional. Y se puede argumentar que no existe una industria única que contribuya más a la inversión extranjera directa en Panamá que el turismo, tanto al comienzo como al final del ciclo de venta de propiedades.

Y como dice el refrán, Cuando sube la marea todos los barcos flotan.

En pocas palabras, una afluencia de dólares del turismo a menudo genera un aumento en la contratación y una mayor exposición de Panamá a nuevos compradores potenciales que visitan por primera vez. Y luego, por supuesto, todos los ingresos creados a partir de las transacciones inmobiliarias posteriores, sin mencionar una mayor demanda (creada por el crecimiento del empleo) para propiedades de alquiler. No hace falta decir que dicho influjo podría tener un efecto dominó.

Las nuevas alianzas con aerolíneas como Lufthansa, Emirates y Air China, combinadas con la apertura de la ampliada Terminal 2 del Aeropuerto Internacional de Tocumen, podrían significar que el sector turístico de Panamá finalmente comenzará a ver cifras positivas después de una pausa de casi seis años.

Durante los últimos 15 años, los compradores extranjeros han constituido una gran parte de los propietarios de las áreas del centro y las playas. Y a medida que aumenta el número de turistas, más extranjeros estarán expuestos a Panamá. Esto significa que es probable que el exceso de oferta desaparezca si Panamá juega bien su carta de turismo.

El efecto del turismo sobre el desempleo es tan importante que, al considerar industrias secundarias como el comercio minorista y el transporte / logística, comprenden más del 20 por ciento de la economía general de Panamá.

Interrupción en la Industria

La playa planeada a lo largo de la Avenida Balboa moverá la aguja sobre los precios de las propiedades dentro y alrededor de la ciudad, particularmente a lo largo de la Cinta Costera. Y, por supuesto, habrá vendedores que decidan alquilar y esperar para aprovechar los valores en aumento, pero también habrá propietarios que no podrán permitirse esperar a que se complete el proyecto.

Otros mega-proyectos que finalmente se materializarán y tendrán un impacto directo tanto en la demanda de alquiler como en la de compra son el doble golpe en la calzada de Amador que es la apertura de la nueva Terminal de cruceros (abril 2020) y la apertura del Centro de Convención de Amador. (marzo 2020). Pero nuevamente, los efectos serán más a mediano plazo.

Por el lado de la oferta, los desarrolladores tradicionalmente genéricos e imitadores que durante años han estado instalando las mismas cocinas modulares y diseñando edificios con las mismas instalaciones  finalmente están comenzando a romper el molde con proyectos innovadores y respaldos de verdaderas celebridades. .

Proyectos como DAO Panamá han tomado ejemplo de los desarrolladores de Nueva York e instalarán sistemas de entrada sin llave en todo el edificio. Las instalaciones aptas para mascotas y de cuidado de mascotas en el lugar están programadas para el nuevo proyecto Velure en El Cangrejo y se espera que los jardines comunitarios en la azotea en la nueva Casa Parque también rompan el molde.

Calidad de Construcción como Beneficio

Desde el auge del 2006, el producto terminado de calidad ha sido escaso, ya que los desarrolldores se centraron más en entregar un producto a un comprador indiscriminado que en crear propiedades duraderas y estéticamente agradables.

Los desarrolladores expertos se han dado cuenta de que la reputación y la calidad de construcción son factores que influyen en los compradores en un mercado competitivo. Teniendo en cuenta eso, no es sorprendente que muchos constructores progresistas, en su mayoría de segunda generación, finalmente estén comenzando a gastar tiempo y recursos en entregar productos de calidad en forma de materiales de construcción duraderos y una supervisión superior de la construcción.

Nueva Legislación

La legislación de financiación de proyectos prevista para el 2020 también podría afectar a la industria al permitir que un producto bancario para los desarrolladores desbloquee el capital inmovilizado en unidades sin vender al convertirlas en propiedades de alquiler con opción a compra. Queda por ver cómo este aumento de la oferta de apartamentos en alquiler podría afectar el mercado en general, ya que la reducción en las propiedades en venta vería un aumento directamente proporcional en la oferta de propiedades en alquiler y la presión correspondiente sobre los precios de alquiler.

Además, las leyes de arrendamiento tradicionalmente inclinadas por los inquilinos también están para revisión constitucional en el 2020 y, si se cambian para favorecer el lado del propietario, podrían tener un impacto muy positivo en los inversionistas conservadores que se han quedado al margen debido a preocupaciones de desalojo y absentismo escolar.

Conclusión

Panamá siempre se ha beneficiado en gran medida de importantes proyectos de infraestructura como la ampliación del canal o la construcción de una línea de metro. Se crean empleos, los ejecutivos se trasladan a la región y las empresas se abren para apoyar los mega-proyectos de miles de millones de dólares que pueden llevar años completar. Panamá no ha visto que uno de esos proyectos comience en más de cinco años, y se acaban de adjudicar dos proyectos de este tipo, que probablemente comenzarán a principios de 2020. Eso ayudará, pero eso por sí solo no será suficiente.

El aumento del turismo beneficiará directamente al mercado inmobiliario en casi todos los puntos de precio y áreas en la Ciudad de Panamá y las áreas de playas, poniendo fin a una corrección de 3 años.

Y si las multinacionales establecen sedes corporativas y aportan inversión extranjera directa (y luego los fabricantes hacen lo mismo), probablemente apuntalarán y, en última instancia, aumentarán los precios de alquiler y los valores de las propiedades para el centro y las zonas periféricas de la ciudad de Panamá.

Y, por último, la inestabilidad geopolítica y el debilitamiento del dólar también son siempre buenos para el mercado inmobiliario en Panamá, ya que los inversionistas y usuarios finales continúan acudiendo a Panamá como un juego estable y conservador.