Con cada crisis, llega la oportunidad. Fiel a su forma, nuevos sectores de propiedades de inversi\u00f3n est\u00e1n comenzando a surgir en Panam\u00e1. Esto se debe a los problemas econ\u00f3micos y de salud provocados por COVID-19.<\/p>\n
Una cosa es segura: el mercado de lujo de Panam\u00e1 est\u00e1 en problemas. Incluso antes del COVID, el mercado de condominios de alta gama mostraba signos de exceso de oferta. Ahora, las perspectivas de 12-24 meses para las reubicaciones corporativas siguen siendo muy inciertas. Como resultado, los precios de alquiler de apartamentos de lujo contin\u00faan cayendo. Esto ha provocado que los inversionistas empiecen a buscar en otra parte.<\/p>\n
Al mismo tiempo, un sector antiguo y a menudo pasado por alto ha comenzado a llamar la atenci\u00f3n de los inversionistas. Edificio de apartamentos. Espec\u00edficamente propiedades de alquiler de clase media y populosos. En particular, los edificios m\u00e1s antiguos, en el centro de la ciudad y de media altura con un precio de alquiler promedio de $650 por mes.<\/p>\n
La oferta de edificios de apartamentos para un solo propietario en venta en Panam\u00e1 siempre ha sido limitada. Y la demanda tambi\u00e9n es limitada en el sentido de que muy pocos bancos otorgar\u00e1n pr\u00e9stamos contra activos multifamiliares, lo que significa que es un mercado especializado.<\/p>\n
Pero estar en ese nicho en este momento puede ser uno de los mejores lugares para estar en Panam\u00e1.<\/p>\n
Los inquilinos en Panam\u00e1 buscan soluciones de vivienda a menor precio. Esto significa cambiar de vecindario<\/a>, sacrificar las comodidades y hacer lo que sea necesario para reducir los gastos.<\/p>\n Las preferencias de los inquilinos se est\u00e1n alejando de caracter\u00edsticas como las vistas, la proximidad a las escuelas y los vecindarios exclusivos.<\/p>\n El nuevo enfoque est\u00e1 en el acceso al transporte p\u00fablico, precios bajos por metro cuadrado y administraciones flexibles.<\/p>\n Adem\u00e1s, muchos profesionales independientes est\u00e1n en transici\u00f3n a una situaci\u00f3n de trabajo permanente desde casa.<\/p>\n Estas tendencias son un buen augurio para las propiedades m\u00e1s antiguas, que tienden a ser m\u00e1s grandes y menos costosas.<\/p>\n Por esta raz\u00f3n, las ventas y alquileres de propiedades en el sector multifamiliar han aumentado un 25% en comparaci\u00f3n con enero del 2020.<\/p>\n Los propietarios de este tipo de propiedades est\u00e1n comenzando a ver su parte de los problemas como resultado de la pandemia, ya que los ingresos que alguna vez fueron buenos ahora est\u00e1n siendo golpeados durante la cuarentena de 6 meses en Panam\u00e1.<\/p>\n Muchos inquilinos en la industria de los restaurantes, por ejemplo, y la mayor\u00eda de los principales hoteles han estado cerrados desde que comenz\u00f3 la pandemia del COVID-19. Como resultado, han decidido despedir o suspender a casi todos sus trabajadores. Adem\u00e1s, el gobierno promulg\u00f3 una moratoria sobre los desalojos, que no ha ayudado a las situaciones de los propietarios.<\/p>\n En resumen, los desaf\u00edos del flujo de efectivo han creado algunos escenarios de venta con dificultades. Los propietarios de negocios en la Zona Libre de Col\u00f3n, las industrias minorista y hotelera se han visto particularmente afectados.<\/p>\n Las propiedades en Panam\u00e1 se eval\u00faan en funci\u00f3n de los ingresos por alquiler, el costo de reemplazo y los precios de mercado comparativos.<\/p>\n El financiamiento para propiedades multifamiliares en Panam\u00e1 est\u00e1 disponible para compradores que tengan m\u00e1s de 5 a\u00f1os de historia comercial en Panam\u00e1. Las tasas de inter\u00e9s en el momento de la publicaci\u00f3n son del 6.5% + un recargo del 1% para las propiedades de inversi\u00f3n, para un total de 7.5%. La raz\u00f3n t\u00edpica de pr\u00e9stamo a valor para prestar contra un activo multifamiliar en Panam\u00e1 es generalmente el 60% del precio de compra.<\/p>\n Los costos fijos y variables para administrar una propiedad residencial multifamiliar en Panam\u00e1 se encuentran entre el 20-30% del ingreso bruto mensual.<\/p>\n En cuanto a los costos, los servicios p\u00fablicos generalmente est\u00e1n cubiertos por el propietario del edificio. Los servicios p\u00fablicos incluyen gas, agua y electricidad con la excepci\u00f3n de la electricidad consumida dentro del apartamento. Los costos de electricidad en Panam\u00e1 son actualmente de $0.18 \/ KwH.<\/p>\n Los costos pueden variar seg\u00fan las comodidades, como piscinas y \u00e1reas de reuniones. Los ascensores, los sistemas de control de temperatura y la iluminaci\u00f3n exterior tambi\u00e9n afectan los costos de energ\u00eda.<\/p>\n Dependiendo de estos factores, una buena regla general para estimar los costos de electricidad es $0.15 \/ m2 de construcci\u00f3n. En este ejemplo, un edificio de 3,000 m2 con un promedio de 24 apartamentos en total tendr\u00eda una factura de energ\u00eda mensual de aproximadamente $450. Esto es asumiendo que el edificio no tiene servicios y solo tiene un ascensor.<\/p>\n El agua y la recolecci\u00f3n de basura son un gasto combinado en Panam\u00e1. Estos costos pueden variar seg\u00fan la ubicaci\u00f3n del edificio. Una regla general es que este costo oscila entre $25 y $35 por apartamento por mes. En el caso del edificio del ejemplo anterior, su gasto combinado de agua y recolecci\u00f3n de basura estar\u00e1 entre $600 y $840 por mes.<\/p>\n El gas natural es un costo adicional de propiedad y en Panam\u00e1 el gas se utiliza para calentar agua y suministrar energ\u00eda a los electrodom\u00e9sticos. Algunos edificios m\u00e1s antiguos no tienen tuber\u00eda interna para soportar el gas natural, por lo que esto se convierte en un costo para el inquilino. Los costos del gas natural generalmente oscilan entre $10 y $20 por unidad. Dependiendo de cu\u00e1ntos inquilinos tengan electrodom\u00e9sticos grandes.<\/p>\n Los costos fijos adicionales incluyen fumigaci\u00f3n mensual, reparaci\u00f3n de elevadores y mantenimiento de piscinas y jardines.<\/p>\n La tarifa t\u00edpica de administraci\u00f3n de propiedades<\/a> es el 10% de la recaudaci\u00f3n del alquiler mensual bruto.<\/p>\n Los administradores de la propiedad son responsables de administrar todas las obras en el sitio. Esto incluye el mantenimiento de edificios, renovaciones de apartamentos y cambios de inquilinos.<\/p>\n Las responsabilidades de la administraci\u00f3n de propiedades tambi\u00e9n cubren la colocaci\u00f3n de inquilinos, el cobro de alquileres y los servicios de contabilidad general. Esto incluye el pago de impuestos y cualquier otra tarifa relacionada con la estructura de propiedad.<\/p>\n La mayor\u00eda de los administradores de propiedades<\/a> en Panam\u00e1 se encuentran en el lugar.<\/p>\n Los impuestos a la propiedad en Panam\u00e1 se basan en el valor registrado de la propiedad. Este valor registrado incluye un componente de “terreno” y un componente de “mejora”. Las mejoras generalmente se exoneran durante los primeros 20 a\u00f1os despu\u00e9s de la construcci\u00f3n. Los impuestos a la propiedad se basan en un cronograma y solo se actualizan cuando se vende la propiedad.<\/p>\n Desde que comenz\u00f3 la crisis del COVID-19, ha resurgido el inter\u00e9s por los apartamentos en alquiler de precio medio a bajo en Panam\u00e1.<\/p>\nLos Propietarios de Edificios Quiz\u00e1s tengan que Salir<\/strong><\/h2>\n
El Mercado Multifamiliar: Valoraci\u00f3n y Costos Operativos<\/strong><\/h2>\n
Administraci\u00f3n de Propiedades en Panam\u00e1<\/strong><\/h2>\n
El Mercado Inmobiliario de Alquiler de Panam\u00e1 en 2020<\/strong><\/h2>\n