El mercado inmobiliario de nuevos desarrollos en Panamá puede haber llegado finalmente a un punto de inflexión. Este importante motor de la economía panameña se puso en marcha poco después de que el Canal de Panamá volviera a ser propiedad panameña el 31 de diciembre de 1999. Y a partir de 2006, el mercado de preventa de nuevos desarrollos experimentó un crecimiento exponencial, con los precios de los condominios en venta en Panamá más del doble.

Sin embargo, durante los últimos 24 meses, la pandemia de salud mundial, los préstamos bancarios conservadores y el exceso de construcción han llevado a lo que nadie, especialmente los promotores, quería: inventario completo sin vender.

Inventario completo no vendido

Actualmente, hay un total de 23,688 nuevas propiedades a la venta dentro de un radio de 30 km de la ciudad de Panamá. Estas propiedades en venta abarcan tres etapas de desarrollo: preventa, en construcción y terminadas.

 En primer lugar, una distinción importante: el mercado inmobiliario en Panamá generalmente se divide en dos segmentos: subsidiado y no subsidiado.

En este caso, el subsidiado se refiere a las propiedades con un precio inferior a $180,000. Este es el precio límite que el gobierno ha instituido como el extremo superior del rango en el que están dispuestos a incentivar a los constructores (y compradores) en forma de subsidios. 

Debido a la escasez de viviendas asequibles en Panamá, el gobierno comenzó a ofrecer una tasa de interés reducida a los bancos dispuestos a ofrecer préstamos a ciertos compradores demográficos hace varios años. Al mismo tiempo, también comenzaron a incentivar a los constructores en forma de incentivos fiscales.

La absorción sigue siendo fuerte para propiedades con un precio inferior a $180,000. Estas nuevas propiedades en venta generalmente tienden a venderse rápidamente y principalmente a compradores locales. La dinámica de los intereses subsidiados y los bajos salarios generalmente significa que este tipo de propiedades no están orientadas a los inversionistas.

De las 23,688 nuevas propiedades en Panamá actualmente a la venta, 18,176 pertenecen a esta categoría.

El problema que merece atención son las propiedades con un precio de más de $180,000. En particular, el hecho de que estas unidades no se están vendiendo tan rápido como hace dos años.

Fase de Preventa

Como se mencionó anteriormente, hay un total de 23,688 nuevas propiedades a la venta en Panamá. De estos, el 36% (8,550) se encuentran en fase de preventa.

En Panamá, la preventa es una forma para que el promotor pruebe el mercado para asegurarse de que su proyecto sea viable. La fase de preventa se produce antes de que comience la construcción. En la mayoría de los casos, las preventas comienzan antes de que se haya obtenido la financiación para la construcción. Esta es la fase más riesgosa para un nuevo inversionista. Pero los promotores reconocen el riesgo y generalmente ofrecen incentivos de precios en esta etapa.  Esta fase es también el mejor momento para adquirir los pisos altos y las unidades con vistas privilegiadas. 

El mayor riesgo al comprar propiedades de pre-construcción en Panamá es el tiempo. Más específicamente, cuánto tardará en completarse un proyecto.

Una nota rápida con respecto al riesgo: si bien la calidad de la construcción no está estrictamente regulada en Panamá, el superintendente de bancos y el ministerio de comercio prestan mucha atención a la industria de la vivienda y hay muy pocos casos de promotores que tomen depósitos de preventa y se fuguen.

El 38% (9,198) de las propiedades en venta en promociones de obra nueva se encuentran en fase de construcción. Este es un hito importante en la vida útil de una nueva propiedad a la venta en Panamá. La razón es que el riesgo para un inversionista en etapa inicial se reduce significativamente.

Para que un proyecto comience a construirse, se deben cumplir varias condiciones, incluido un cierto nivel de preventa dentro del desarrollo. Estos requisitos de preventa los determina el banco que financia el proyecto. Los bancos toman en cuenta factores como el historial del promotor, el precio por metro cuadrado del inventario junto con una serie de otros factores de riesgo para determinar qué porcentaje del proyecto debe venderse antes de liberar dinero para comenzar a construir.

El requisito de preventa de los bancos locales suele oscilar entre el 30 y el 60% de preventa. En otras palabras, antes de que un proyecto pueda ser financiado, dicho proyecto debe haber vendido ya entre el 30-60% de su inventario.

El tercer y último segmento y el que más merece la atención es el número de unidades terminadas actualmente en el mercado de Panamá. Esa cifra está descansando en un 25%.

La mayoría de los promotores suelen obtener sus beneficios en el último 15-25% del inventario vendido y una vez cubiertos los costos. Dado lo anterior, muchos promotores han tenido que reinventar su proceso de venta e incentivar a los nuevos compradores para obtener ganancias. Esta presión ha beneficiado al consumidor de varias maneras.

Aumento de Opciones de Financiamiento

La primera forma en que la situación actual ha beneficiado a los consumidores es un mayor número de opciones de financiación.

Entre ellas se encuentran el alquiler con opción a compra y la financiación del promotor. En algunos casos, los promotores han empezado incluso a alquilar el inventario no vendido.

Las opciones financiadas por el promotor se están volviendo muy atractivas para los nuevos compradores. Los plazos de los préstamos son más cortos que los del financiamiento bancario tradicional y generalmente oscilan entre 5 y 10 años. 

En algunos casos, los promotores también ofrecen tasas de interés más competitivos como incentivo para comprar.

Algunos desarrolladores también han optado por simplemente alquilar sus unidades. Esto, con la esperanza de que su inventario no vendido se venda al finalizar el contrato de alquiler.

Esta presión para vender el inventario no vendido y adaptarse a un mercado cambiante no ha reducido significativamente los precios de lista. Como suele ocurrir, algunos promotores están más dispuestos a negociar que otros. Muchos promotores han optado por mantener sus precios de venta actuales y simplemente negociar mejores ofertas al cierre. Esto es sobre todo para proteger a los antiguos compradores de la pérdida de capital.

Un segmento del mercado que puede verse afectado como resultado de este inventario no vendido son las tarifas de alquiler. Estas tasas han visto una presión creciente del desempleo y comenzaron a caer durante la pandemia. A medida que las corporaciones multinacionales comienzan a regresar y el turismo comienza a repuntar, esas rentas se han mantenido estables, aunque el futuro siempre está por verse.

El lado positivo de este escenario es que se ha reducido el nuevo inventario en un horizonte de 5 años. Esto se debe sobre todo a que los promotores han pospuesto o cancelado sus desarrollos previos a covid.

Todos dijeron que sigue siendo un mercado de compradores para nuevos desarrollos en Panamá. Y es probable que este sea el caso hasta al menos fin de año.