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Multi-Family Real Estate in Panama

El Aumento de las Propiedades Inmobiliarias Multifamiliares en Panamá 2020

Con cada crisis, llega la oportunidad. Fiel a su forma, nuevos sectores de propiedades de inversión están comenzando a surgir en Panamá. Esto se debe a los problemas económicos y de salud provocados por COVID-19.

Una cosa es segura: el mercado de lujo de Panamá está en problemas. Incluso antes del COVID, el mercado de condominios de alta gama mostraba signos de exceso de oferta. Ahora, las perspectivas de 12-24 meses para las reubicaciones corporativas siguen siendo muy inciertas. Como resultado, los precios de alquiler de apartamentos de lujo continúan cayendo. Esto ha provocado que los inversionistas empiecen a buscar en otra parte.

Al mismo tiempo, un sector antiguo y a menudo pasado por alto ha comenzado a llamar la atención de los inversionistas. Edificio de apartamentos. Específicamente propiedades de alquiler de clase media y populosos. En particular, los edificios más antiguos, en el centro de la ciudad y de media altura con un precio de alquiler promedio de $650 por mes.

La oferta de edificios de apartamentos para un solo propietario en venta en Panamá siempre ha sido limitada. Y la demanda también es limitada en el sentido de que muy pocos bancos otorgarán préstamos contra activos multifamiliares, lo que significa que es un mercado especializado.

Pero estar en ese nicho en este momento puede ser uno de los mejores lugares para estar en Panamá.

Problemas Económicos que Crean un Nuevo Mercado

Los inquilinos en Panamá buscan soluciones de vivienda a menor precio. Esto significa cambiar de vecindario, sacrificar las comodidades y hacer lo que sea necesario para reducir los gastos.

Las preferencias de los inquilinos se están alejando de características como las vistas, la proximidad a las escuelas y los vecindarios exclusivos.

El nuevo enfoque está en el acceso al transporte público, precios bajos por metro cuadrado y administraciones flexibles.

Además, muchos profesionales independientes están en transición a una situación de trabajo permanente desde casa.

Estas tendencias son un buen augurio para las propiedades más antiguas, que tienden a ser más grandes y menos costosas.

Por esta razón, las ventas y alquileres de propiedades en el sector multifamiliar han aumentado un 25% en comparación con enero del 2020.

Los Propietarios de Edificios Quizás tengan que Salir

Los propietarios de este tipo de propiedades están comenzando a ver su parte de los problemas como resultado de la pandemia, ya que los ingresos que alguna vez fueron buenos ahora están siendo golpeados durante la cuarentena de 6 meses en Panamá.

Muchos inquilinos en la industria de los restaurantes, por ejemplo, y la mayoría de los principales hoteles han estado cerrados desde que comenzó la pandemia del COVID-19. Como resultado, han decidido despedir o suspender a casi todos sus trabajadores. Además, el gobierno promulgó una moratoria sobre los desalojos, que no ha ayudado a las situaciones de los propietarios.

En resumen, los desafíos del flujo de efectivo han creado algunos escenarios de venta con dificultades. Los propietarios de negocios en la Zona Libre de Colón, las industrias minorista y hotelera se han visto particularmente afectados.

El Mercado Multifamiliar: Valoración y Costos Operativos

Las propiedades en Panamá se evalúan en función de los ingresos por alquiler, el costo de reemplazo y los precios de mercado comparativos.

El financiamiento para propiedades multifamiliares en Panamá está disponible para compradores que tengan más de 5 años de historia comercial en Panamá. Las tasas de interés en el momento de la publicación son del 6.5% + un recargo del 1% para las propiedades de inversión, para un total de 7.5%. La razón típica de préstamo a valor para prestar contra un activo multifamiliar en Panamá es generalmente el 60% del precio de compra.

Los costos fijos y variables para administrar una propiedad residencial multifamiliar en Panamá se encuentran entre el 20-30% del ingreso bruto mensual.

En cuanto a los costos, los servicios públicos generalmente están cubiertos por el propietario del edificio. Los servicios públicos incluyen gas, agua y electricidad con la excepción de la electricidad consumida dentro del apartamento. Los costos de electricidad en Panamá son actualmente de $0.18 / KwH.

Los costos pueden variar según las comodidades, como piscinas y áreas de reuniones. Los ascensores, los sistemas de control de temperatura y la iluminación exterior también afectan los costos de energía.

Dependiendo de estos factores, una buena regla general para estimar los costos de electricidad es $0.15 / m2 de construcción. En este ejemplo, un edificio de 3,000 m2 con un promedio de 24 apartamentos en total tendría una factura de energía mensual de aproximadamente $450. Esto es asumiendo que el edificio no tiene servicios y solo tiene un ascensor.

El agua y la recolección de basura son un gasto combinado en Panamá. Estos costos pueden variar según la ubicación del edificio. Una regla general es que este costo oscila entre $25 y $35 por apartamento por mes. En el caso del edificio del ejemplo anterior, su gasto combinado de agua y recolección de basura estará entre $600 y $840 por mes.

El gas natural es un costo adicional de propiedad y en Panamá el gas se utiliza para calentar agua y suministrar energía a los electrodomésticos. Algunos edificios más antiguos no tienen tubería interna para soportar el gas natural, por lo que esto se convierte en un costo para el inquilino. Los costos del gas natural generalmente oscilan entre $10 y $20 por unidad. Dependiendo de cuántos inquilinos tengan electrodomésticos grandes.

Los costos fijos adicionales incluyen fumigación mensual, reparación de elevadores y mantenimiento de piscinas y jardines.

Administración de Propiedades en Panamá

La tarifa típica de administración de propiedades es el 10% de la recaudación del alquiler mensual bruto.

Los administradores de la propiedad son responsables de administrar todas las obras en el sitio. Esto incluye el mantenimiento de edificios, renovaciones de apartamentos y cambios de inquilinos.

Las responsabilidades de la administración de propiedades también cubren la colocación de inquilinos, el cobro de alquileres y los servicios de contabilidad general. Esto incluye el pago de impuestos y cualquier otra tarifa relacionada con la estructura de propiedad.

La mayoría de los administradores de propiedades en Panamá se encuentran en el lugar.

Los impuestos a la propiedad en Panamá se basan en el valor registrado de la propiedad. Este valor registrado incluye un componente de “terreno” y un componente de “mejora”. Las mejoras generalmente se exoneran durante los primeros 20 años después de la construcción. Los impuestos a la propiedad se basan en un cronograma y solo se actualizan cuando se vende la propiedad.

El Mercado Inmobiliario de Alquiler de Panamá en 2020

Desde que comenzó la crisis del COVID-19, ha resurgido el interés por los apartamentos en alquiler de precio medio a bajo en Panamá.

Los inquilinos buscan ahorrar dinero y vivir más cerca del transporte público. Además, muchos están empezando a trabajar desde casa. Las propiedades multifamiliares están bien posicionadas para satisfacer esta nueva demanda.

A pesar del aumento de la demanda, muchos propietarios están tratando de encontrar un equilibrio entre la desocupación de los inquilinos y la recuperación de los pagos de alquiler perdidos. Esto ha resultado difícil ya que el mandato del gobierno que prohíbe los desalojos ha sido ampliamente malinterpretado por los inquilinos como un permiso para renunciar al pago del alquiler.

Para aliviar algo de la presión, los bancos de Panamá han promulgado una moratoria sobre las sanciones por pago tardío. La moratoria está programada para continuar hasta el 31 de diciembre de 2020.

Los administradores de propiedades ágiles se adaptan a los ingresos por alquiler reducidos de muchas maneras. Algunos han recurrido al sistema de trueque, mediante el cual los inquilinos calificados intercambian servicios en lugar de pago. Por ejemplo, un inquilino puede limpiar la propiedad o realizar un mantenimiento de rutina a cambio de una reducción en el alquiler.

Los administradores de propiedades también han comenzado a enfocar sus esfuerzos de marketing en los inquilinos de ciertas industrias. Estos incluyen empleados del sector público y de la salud, así como profesionales independientes. Los inquilinos de los servicios bancarios, de suministro mayorista y de entrega a domicilio también están en una buena posición para cumplir con las obligaciones de alquiler.

Un Sector Emergente para Inversionistas

Históricamente, los complejos de apartamentos destinados a inquilinos de ingresos medios y bajos han sido populares entre los inversionistas locales. La reciente recesión económica está haciendo que este tipo de activos sea más atractivo para los inversionistas extranjeros.

A pesar del reciente aumento del desempleo en Panamá, todavía hay muchos inquilinos con pleno empleo que buscan reducir su tamaño. Con las presiones financieras que enfrentan los propietarios actuales de complejos de apartamentos, combinadas con la nueva demanda de inquilinos que reducen los costos, ahora existe un escenario atractivo para los inversionistas que buscan comprar activos que generen efectivo a precios históricamente bajos.

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