El sector inmobiliario puede ser una de las inversiones más gratificantes y rentables que existen. Sin embargo, para que una propiedad obtenga ganancias, hay un equilibrio importante que debe alcanzar. Si no está cobrando más en alquiler de lo que está gastando en su hipoteca, una propiedad de inversión puede convertirse rápidamente en un gasto imprevisto.
Para lograr este equilibrio favorablemente, es importante comprender dos conceptos importantes. Rendimiento de alquiler y Rentabilidad. Si bien estos dos términos pueden sonar similares, describen dos medidas muy diferentes pero importantes.
Siga leyendo para aprender todo sobre el rendimiento de alquiler y la rentabilidad, y cómo asegurarse de que sus inversiones tengan mucho de ambos.
¿Qué es el Rendimiento de Alquiler?
La inversión inmobiliaria ideal es aquella en la que sus inquilinos terminan pagando la mayoría de su préstamo hipotecario por usted. Esto es lo que mide el rendimiento de alquiler. Esencialmente, el rendimiento de alquiler mide sus ingresos anuales de alquiler como un porcentaje del costo de una propiedad.
Por ejemplo, supongamos que una propiedad que usted posee cuesta $1 millón y su ingreso anual de alquiler es de $30,000. Dividir $30,000 por $1, 000,000 le dará un rendimiento de alquiler del 3%.
Sin embargo, vale la pena señalar que este es su rendimiento bruto de alquiler. El rendimiento bruto del alquiler no tiene en cuenta otros gastos que conlleva la posesión de una propiedad. Se excluyen los costos como los impuestos a la propiedad, los gastos de mantenimiento, las facturas y la tasa de interés de su hipoteca. Como resultado, el rendimiento bruto de alquiler de una propiedad tiende a sobreestimarse.
En cambio, es más útil observar su rendimiento neto de alquiler. El rendimiento neto del alquiler mide su retorno real de la inversión. Para calcular el rendimiento neto de su inquilino, debe restar los gastos asociados con la propiedad y administración de la propiedad de sus ingresos anuales de alquiler. En el ejemplo anterior, si gasta $3,000 cada año en cuotas y gastos adicionales, entonces su ingreso neto no es de $30,000, sino de $27,000. En consecuencia, su rendimiento neto del arrendatario sería del 2.7% en comparación con el rendimiento bruto del arrendatario del 3%.
¿Qué es la Rentabilidad?
El término “rentabilidad” puede sonar similar al rendimiento de alquiler, pero mide algo completamente diferente. Si bien el rendimiento del arrendatario es una medida de los ingresos, la rentabilidad es una medida de la facilidad con la que puede alquilar una propiedad.
Es de sentido común que si no puede alquilar una propiedad, no obtendrá ningún beneficio de ella. Una casa o condominio que es fácil de alquilar, por otro lado, puede ser un generador de dinero real. Esto se debe a que, cada mes que una propiedad queda vacante, no genera ningún beneficio. No solo las viviendas con alta rentabilidad son más fáciles de alquilar, sino que es probable que los inquilinos mantengan sus arrendamientos por más tiempo. Una casa o propiedad comercial que es fácil de alquilar siempre generará más dinero con el tiempo.
Cada vez que esté considerando comprar una propiedad de inversión, deseará preguntarse “¿qué tan fácil será encontrar inquilinos para esta propiedad?”. Muchos factores pueden afectar la respuesta a esta pregunta y, por lo tanto, la rentabilidad de una propiedad. Si un mercado de alquiler está saturado con condominios de dos habitaciones en un edificio o área en particular, podría ser más difícil encontrar inquilinos regulares. O si una unidad es más antigua y tiene características obsoletas, como armarios pequeños o baños anticuados, es probable que estos elementos afecten negativamente la rentabilidad de una propiedad.
Alto Rendimiento de Alquiler, Baja Rentabilidad
Si bien hay muchos casos en los que el rendimiento de alquiler y la rentabilidad están correlacionados, este no es siempre el caso. Es completamente posible tener un alto rendimiento de alquiler y una baja rentabilidad o viceversa.
Por ejemplo, si un inversionista compra una propiedad con 30 años restantes de arrendamiento. Aquí, el inversionista puede comprar la propiedad a un costo menor. Como resultado, hay una buena posibilidad de tener un alto rendimiento de alquiler, ya que esto se mide como un porcentaje del costo de la propiedad.
Si bien la compra de una propiedad de este tipo podría ser una forma tentadora de obtener una ganancia sólida, en este escenario hay muchas cosas que podrían salir mal. Una propiedad con 30 años de arrendamiento restante podría ser de calidad inferior. Si la casa está desactualizada, o peor aún, tiene daños o problemas estructurales, esto probablemente afectará la rentabilidad de la casa. Como tal, podría ser un desafío para el propietario encontrar inquilinos regulares.
Bajo Rendimiento de alquiler, Alta rentabilidad
Por otro lado, hay ciertas propiedades con bajo rendimiento de alquiler, pero alta rentabilidad. Este suele ser el caso con propiedades de alta gama y costosas.
Digamos que un inversionista compra un condominio nuevo en un edificio en Punta Pacifica. Dadas las fabulosas comodidades y la prestigiosa ubicación de la casa, esta propiedad probablemente tendría una rentabilidad muy alta. Sin embargo, dado que la propiedad era tan costosa para empezar, sería difícil obtener suficiente ganancias en el alquiler para generar un alto rendimiento de alquiler. Incluso si gana $50,000 al año en ingresos de alquiler, eso solo genera un 1.7% de rendimiento de alquiler si una propiedad cuesta $3 millones.
Es por eso que es importante pensar más allá de la rentabilidad al elegir una propiedad de inversión. Considerar cuidadosamente estos dos factores juntos lo ayudará a encontrar una inversión inmobiliaria que realmente pueda generar ganancias.
Es Más Fácil Mejorar La Rentabilidad Que El Rendimiento De Alquiler
La buena noticia es que ninguna de estas medidas es fija. Ambos pueden cambiar las fluctuaciones dadas en el mercado y los cambios realizados por su parte.
En general, es más fácil aumentar la rentabilidad de una propiedad que aumentar el rendimiento del alquiler. Para aumentar el rendimiento del alquiler, debe hacer una de dos cosas. El primero sería aumentar sus ingresos anuales de alquiler. Esto se puede lograr aumentando el alquiler. Sin embargo, hay un límite para cuánto puede aumentar los precios de alquiler sin perder inquilinos y disminuir la rentabilidad.
La segunda forma de mejorar el rendimiento del alquiler es reducir el costo de su propiedad de inversión. Esto no es tan fácil de hacer. Además de refinanciar su préstamo para obtener una tasa de interés más baja, no existe una forma real de reducir el costo de una propiedad que ya posee. Es por eso que mejorar el rendimiento del alquiler es difícil de lograr.
¿Cómo Puede Mejorar La Rentabilidad?
Sin embargo, puede mejorar la rentabilidad de una propiedad. Obviamente, una actualización y renovación a gran escala de una casa la hará más atractiva para los inquilinos. Sin embargo, desafortunadamente, si está buscando aumentar sus ganancias, invertir una tonelada de dinero en una renovación no suele ser la mejor opción.
Dicho esto, a menudo puede hacer pequeños cambios o mejoras a una casa que puede tener una gran recompensa en términos de mejorar la rentabilidad. El secreto aquí es conocer los datos demográficos de a quién quiere alquilar. Dependiendo de en qué vecindario se encuentre su propiedad y qué tipo de casa está alquilando, hay ciertas características que pueden ser atractivas.
Por ejemplo, el distrito financiero de Panamá tiende a albergar a un número considerable de empleados extranjeros que pueden permanecer en Panamá de manera más temporal. En este caso, un apartamento amueblado tendrá una rentabilidad mucho mejor que uno sin amueblar. ¿Con miras de alquilarles a familias con niños pequeños? Instalar características de seguridad simples, como cierres de gabinetes a prueba de niños, puede ser un gran punto de venta.
Además de estas actualizaciones demográficas específicas, también hay algunas características de vivienda que todos pueden apreciar. Hay muchas formas creativas y fáciles de agregar más almacenamiento a una casa que todos los inquilinos disfrutarán. Para las unidades más antiguas, una nueva capa de pintura o la actualización de los tiradores en los gabinetes pueden hacer mucho para que una unidad se sienta más contemporánea.
Esta es un área donde a menudo es una buena idea trabajar con un administrador de propiedades. Tener una compañía de administración de propiedades confiable al frente cuando se trata de propiedades de alquiler significa que alguien está constantemente al tanto de las necesidades de mantenimiento de su propiedad. Un buen administrador de propiedades también tendrá una sólida comprensión de su grupo demográfico objetivo de inquilinos y lo ayudará a saber cómo hacer mejoras que le permitirán obtener el mayor rendimiento de su inversión.
Sea un inversionista informado y piense en estas dos medidas la próxima vez que esté considerando una posible compra. Tener una sólida comprensión del rendimiento del alquiler y la rentabilidad puede ayudarlo a ser un inversionista más inteligente. Y trabajar con una compañía de administración de propiedades como Panama Equity puede ayudarlo a asegurarse de que su inversión se pague sola y algo más.