Reporte de fin de año 2017: Propiedades en Panamá

En lo que va del año, las ventas totales de propiedades en Panamá, ya sea en preventa o en construcción, superaron los USD $2 mil millones, con un promedio de 1,300 unidades vendidas por mes.

Esa cifra se redujo en un 11% en comparación con el año anterior, cuando para este momento en 2016 se habían vendido un total de 14,839 unidades. La mayor parte de la reducción provino del segmento de USD $400 mil, que se ha visto afectado por el fortalecimiento del USD, políticas conservadoras de préstamos bancarios, y apoyo ineficaz del gobierno a la industria del turismo.

A pesar de los titulares de Lackluster, hubo algunos puntos de optimismo

• De los 574 proyectos residenciales en el mercado (que representan 29,152 unidades en total), solo dos proyectos fueron retirados del mercado. El suministro se ha reducido en un 8% desde esta época el año pasado.
• De las 29,152 unidades actualmente en el mercado, el 59% de ellas todavía están en la etapa de preventa, lo que significa que no han comenzado ninguna construcción (y por lo tanto no afectarán el suministro real si los proyectos se suspenden o cancelan por completo).
• El sector debajo de USD$120 mil continúa mostrando cifras sólidas, con casi 8,326 unidades vendidas en el año hasta ahora.

Resulta poco sorpresivo para quien sigue el mercado de preconstrucción de Panamá que las cifras sean bajas. El pronóstico a corto plazo para la apreciación y la absorción dependerá de cómo se desempeñe Panamá en términos de ejecución de proyectos de infraestructura y cómo las tendencias en la economía global se perfilan en general.

Algunas preguntas a considerar:

• ¿Cómo afectará el mercado en términos de liquidez la reducción del 50% en el impuesto a la propiedad, que ahora es ley y entrará en vigor en 2019?
• ¿Cómo reaccionará el mercado a las aceras mejoradas, nuevos parques, mejor iluminación, y facilitadas condiciones de tráfico en barrios como El Cangrejo, Marbella y Bella Vista?
• ¿Cuál será el impacto en el mercado de alquiler y ventas una vez que los megaproyectos de la Ciudad de Panamá (la Terminal de Cruceros Amador, la Línea 3 del Metro y el 4to Puente sobre el Canal) comiencen y finalmente sean finalizados?
• ¿Cómo afectarán las iniciativas del Ministerio de Transporte (nuevos autobuses, la Línea 2 del Metro, los nuevos patrones de rutas de tráfico, y la aplicación del estacionamiento) a la calidad de vida en la Ciudad de Panamá?

En general, el mercado de preconstrucción siempre ha sido de interés para los inversionistas con visión a futuro y aquellos que buscan capital de apalancamiento, por lo que es un buen indicador del interés general en el mercado inmobiliario de Panamá. Pero dada una oferta mayor de 2 años, es difícil contar con una apreciación durante la etapa de construcción, siendo una de las razones por las que las ventas en ese segmento se han desacelerado este año.

Como lo dijo una vez Warren Buffet, “a veces un pájaro volando de hecho vale más que uno en la mano”. Y en este momento, Panamá está lleno de pájaros volando 🙂

¿Con qué podemos contar?

• El USD bajará. Cuando lo hace, nadie lo sabe; y cómo se verá el mundo en ese momento, tampoco nadie lo sabe. Pero cuando el dólar se devalúa, Panamá se hace más barato para compradores no basados en dólares americanos provenientes de países como Colombia, Brasil y Canadá (tres de los principales grupos demográficos de compradores en Panamá durante la última década). Y esa actividad de compra se extiende a través de todos los sectores del mercado inmobiliario de Panamá, incluyendo la preconstrucción, el alquiler, y el mercado de propiedades existentes.
• La Ciudad de Panamá habrá completado un estiramiento facial total en los próximos tres años. Nuevos espacios verdes, mejorada infraestructura para peatones, un Casco Histórico vibrante, y un nuevo y masivo terminal de cruceros — todos estos son proyectos ya iniciados con fondos garantizados hasta que se completen.
• Panamá todavía no ha cosechado grandes beneficios del canal ampliado y del robusto sector minero. Suponiendo que las cifras del gigante canadiense First Quantum sean precisas, el sector minero pasará del 4% al 12% del PIB de Panamá. Números como ese tienden a mover la aguja en el mercado, incluso el de bienes raíces.
• Las principales tasas de criminalidad de Panamá están cayendo, y nuevas iniciativas policiales se están desplegando en una suma de cientos de millones de dólares para garantizar que el crimen se mantenga bajo.
• El foco del Presidente Varela en inicitativas sociales como el cuidado de la salud, escuelas y renovaciones urbanas son jugadas a largo plazo, un agudo contraste con su predecesor quien tiraba el dinero al aire (y por consiguiente, a sus bolsillos) por cinco años. Los resultados se sentirán sobre los próximos 20 años y podrían mejorar la movilidad social ascendente para la clase media panameña (léase: más compradores de vivienda por primera vez y mayor poder adquisitivo en general).
• El nuevo amanecer de las relaciones diplomáticas con China tendrán un gran impacto en Panamá. Ya sea a partir de nuevos proyectos de infraestructura (como el tren propuesto para operar de oeste a este), o de inyecciones de capital en industrias sólidas como la logística, es probable que Panamá vea un aumento en la creación de empleo y todos los demás beneficios que trae consigo un nuevo mejor amigo rico.

El resto del mercado de propiedades

Alejándonos de la preconstrucción, los alquileres de condominios en el centro de la ciudad se han suavizado, como también el mercado de reventa de propiedades listadas sobre los US$250 mil.  

De acuerdo con los resultados de ventas internos, los informes de MLS y las conversaciones con otros agentes de bienes raíces, el mercado parece estar mejorando ligeramente, pero aún no se parece en nada a los días de auge de 2008.

Durante el mes de noviembre, Panama Equity recibió ofertas aceptadas en propiedades por valor de más de US $ 5 millones (en nuestras tres oficinas), incluyendo tres ventas de más de US $ 1 millón. Esa cifra es más alta que nuestro promedio de seis meses y el número de exhibiciones de propiedad ha aumentado casi un 100% en comparación con los seis meses anteriores.

La tendencia más sorprendente que estamos viendo es que el mercado local de compradores basados en Panamá está comenzando a recuperarse, lo cual es una gran señal para un mercado que ha sido bastante cauteloso estos últimos años. Eso podría deberse a la mejora de las condiciones comerciales, el optimismo sobre el futuro, el apoyo financiero, o es una simple coincidencia y no una tendencia (porque solo puedo hablar por Panama Equity, no por el mercado en general).

Las propiedades de alquiler para inversión siguen suaves, dado el rendimiento decreciente debido a un mercado de alquiler bastante estancado. Sin embargo, este segmento debería retomarse a medida que los megaproyectos de Panamá en el 2018 se empiecen a construir y lleguen los ingenieros desde el extranjero.

El mercado sigue absorbiendo todo el nuevo suministro que surgió en los últimos años en lugares como Avenida Balboa, Punta Pacífica, y El Cangrejo, donde las rentas disminuyeron hasta en un 20% y la vacante aumentó a una cifra similar.

Los inversionistas más grandes que buscan rendimiento están yendo detrás de propiedades multifamiliares con más de 20 apartamentos, que generalmente comienzan en torno a los US$ 2 millones y siguen siendo relativamente escasos en términos de suministro. En este tipo de inversiones, los rendimientos brutos pueden alcanzar hasta el 9% y las economías de escala en el lado de la administración de propiedades comienzan a dar un puntapié a las tasas de capitalización.

Conclusiones

¿Ha tocado fondo el mercado de US$ 250 mil de la Ciudad de Panamá? Desde la perspectiva de la preconstrucción, yo diría que no. Hay casi cuatro años de inventario teniendo en cuenta la demanda actual y, aunque algunos de los proyectos en preventa pueden nunca llegar a la fase de construcción, muchos de ellos avanzarán con los mínimos requeridos por el banco y cojear junto con 1-2 ventas por mes hasta mucho después de la entrega. Sin embargo, hay algunos proyectos brillantes en preconstrucción que están a punto de llegar al mercado o ya están a la venta, por lo que el mercado no tóxico en lo absoluto.

Desde el punto de vista de la reventa (inventario existente), diría que podemos estar coqueteando con el fondo, pero sigue siendo un mercado de compradores, por lo que tener un agente informado, inteligente y agresivo es la clave.

Además, nosotros creemos en el potencial de China — tanto, que estaré saliendo a Shanghai en Diciembre para participar en una exhibición de bienes raíces de lujo. Durante mi visita, estaré reuniéndome con grupos inversores, agencias de bienes raíces, y especialistas de inmigración con la esperanza de plantar semillas para el próximo boom de Panamá. ¡Deséame suerte!  

Gracias por tomarte el tiempo, y como siempre, gracias por preferirnos.