Hogares, negocios e instituciones están enfrentándose a un futuro incierto. En las últimas semanas, el gobierno panameño ha recibido elogios por su gestión proactiva en la lucha contra el Covid; pero ¿será ésta gestión suficiente como para reactivar un mercado inmobiliario que se ha visto golpeado desde el 2018?   No sabemos aún cuál va a ser el impacto en sectores como: ventas al por menor, turismo o construcción. Y como todos sabemos, en Panamá es muy difícil obtener información de este tipo en en tiempo real.  Reconocer que la transparencia es la mejor manera de enfrentar  una  pandemia, en  Panama Equity  hemos tomado la decisión  de abrir nuestros libros al público.  Este es el motivo por e cual hoy les voy a estar compartiendo tres componentes claves de nuestros negocios que son: ventas, administración de propiedad y alquileres.  Esto no es información que normalmente compartimos. Pero en solidaridad con la comunidad de negocios y propietarios, hemos decidido hacer una excepción. El objetivo de revelar lo que normalmente es información interna es para darle una base sólida  sobre la cual pueda basar sus decisiones inmobiliarias. Podemos llamarlo una “perspectiva interna de cómo nosotros leemos entre líneas los acontecimientos para tomar decisiones a futuro” y cómo usted como individuo ahora tiene acceso a lo que hemos tenido nosotros todo este tiempo.  En los mercados inmobiliarios más desarrollados como New York y Hong Kong, este tipo de información ventas cerradas y apartamentos vacíos, está disponible con facilidad, pero no es el caso en Panamá. Hasta hoy. Para aquellos de ustedes que no nos conocen, Panama Equity ha representado a compradores, vendedores, y propietarios desde  2008. Nuestros clientes incluyen oficinas familiares europeas, fondos privados  de inversión tanto de Estados Unidos como de Canadá y también familias e individuos de todo el mundo. Ellos confían en nosotros para ayudarles a comprar, vender, alquilar y administrar sus propiedades.  Hoy les voy a presentar una serie de estadísticas basadas en la investigación externa y nuestras cifras internas con el objetivo de ayudarles a tomar la mejor decisión inmobiliaria.  ¡Iniciemos! El hecho de que el sector de alquileres es un componente crítico en el mercado inmobiliario, me gustaría empezar enfocando  en cómo nuestro inventario de propiedades en alquiler se ha desempeñado. Realizamos el lanzamiento de nuestra división de Administración de Propiedades el año pasado. En estos momentos, administramos más de 100 unidades de alquiler en rangos desde $450/mes a $3.500/mes, lo cual da un promedio de precio entre $6.00 a $10.00 por metro cuadrado, por mes en alquiler. Los tamaños de las propiedades van desde 40 hasta 220 metros e incluyen apartamentos de  1,2, y 3 dormitorios. La mayoría de nuestras propiedades están ubicadas en Bella Vista, El Cangrejo y El Carmen. También administramos unidades en Punta Pacífica, San Francisco, Paitilla, Avenida Balboa, y el Casco Viejo. El 90% de nuestro inventario es residencial y el resto es una mezcla entre retail  y comercial. En 2019, la desocupación de nuestra portofolio tenía un promedio entre todo el portafolio de 36 días. Por decirlo de otra  manera, nos tomó alrededor de 36 días encontrar  un inquilino para una  propiedad vacía. Este rango fluctuó  desde 6 días y hasta 90 días, pero el promedio fue de 36 días. Los apartamentos más rápidos en alquilarse   generalmente están entre los precio de $600 a $900 por mes. Aquellos que tomaron más tiempo en alquilarse  fueron los que la industria considera “Propiedades de lujo.” La mayor parte de nuestro inventario de lujo se encuentra en el JW Marriott Ocean Club (antiguamente el Trump Ocean Club) y generalmente nos tomo 90 días para alquilar esas unidades. Nuestro portafolio de propiedades bajo  administración durante 2019 tuvo una ocupación  del 84%. En otras palabras, si usted tuviera una propiedad con nosotros estuvo  vacía el 16% del año. La diferencia entre estas dos cifras se debe al tiempo que toma realizar el mantenimiento y reparaciones mientras la propiedad se encuentra vacía. Ahora le voy a explicar por qué las cifras antes mencionadas nos sirven para predecir hacia dónde se puede dirige el mercado. Apreciación y Rendimiento Inmobiliario: Los Mejores Amigos del Inversionista  Todo inversionista sabe que hay dos maneras de hacer dinero en bienes raíces. En términos simples, si usted compra una propiedad hoy y mañana la vende a un precio superior, entonces tu tienes una ganancia. A eso se le llama revalorización. Y si usted compra una propiedad hoy y la alquila, entonces ha generado un ingreso. A eso le llamamos rendimiento.  En un mercado simple, si hay más compradores que vendedores es muy posible que vea  una revalorización de su propiedad. Si es usted un inversionista centrado en el rendimiento, entonces el precio de alquiler es el factor determinante del bien. Y si busca alquilar la propiedad rápidamente, hay una serie de cosas que puede hacer. Puede invertir en mejoras para hacer la propiedad más atractiva, puede invertir más dinero en mercadeo o simplemente puede bajar el precio.  ¿Cuál es la primera cosa que hace un propietario cuando tiene una propiedad vacía por más que 15 días? En la mayoría de las veces baja la renta. ¿qué pasa cuando este propietario quiere vender su propiedad a un inversionista? Lo primero que hará el inversionista si está enfocado en el rendimiento, es fijarse en el monto del alquiler. Y si el monto  del alquiler ha bajado debido a  un mercado competitivo, entonces el valor de ese bien es reducido.  De vuelta a las cifras, este año comenzamos viendo una leve mejora en la ocupación. Lo que significaba que la desocupación estaba disminuyendo. A partir del 1 de marzo de 2020, la ocupación de nuestro portafolio se encontraba en un 97%. Es difícil decir si este incremento se debió a una mejora en la economía, rotación de inquilinos o agresividad en el mercadeo. Si asumimos que otras empresas de administración de propiedades están viendo resultados similares, la principal conclusión a la que llego es que una mejora, aunque leve, comenzó a darse  en Panamá durante…

El mercado inmobiliario de Panamá tomó un golpe con el lanzamiento de los Panamá Papers, en el 2016. Una serie posterior de escándalos financieros, un presidente inepto y un dólar estadounidense fuerte que mantuvieron a los compradores tradicionales de propiedades de Panamá, como canadienses y europeos, al margen continuaron golpeando al país. Una economía local débil, las ineficiencias del mercado y un suministro creciente aún se ciernen sobre este refugio de expatriados de menos de 4 millones de residentes. A pesar de esto, la construcción continúa y se pronostica que la economía crecerá un 4 por ciento en  el 2020. ¿Pero la recuperación sucederá lo suficientemente rápido como para que los vendedores que han tenido propiedades en el mercado durante 24 meses o más puedan encontrar un comprador? ¿Y puede Panamá, como el gran boxeador Roberto Durán, recuperarse y salir balanceándose en el 2020? Factores en Juego en el Mercado Inmobiliario de Panamá En el 2019, los precios de alquiler continuaron bajando y el peor de los casos se desarrolló en lo que una vez se promocionó como ‘edificios amigables para los inversionistas’ como el antiguo Trump (JW Martirio) Ocean Club, como propietarios que participaron en una competencia caníbal, que impulsó los precios de alquiler y el valor subyacente del activo a niveles no vistos desde que el edificio estaba en la fase de pre-construcción hace más de 12 años. Las ineficiencias del mercado, que incluyen listados duplicados, datos de pos-venta escasos y a menudo inexactos (o inflados), y un mercado fragmentado y poco regulado han nublado las capacidades de los compradores para evaluar el mercado y las capacidades de los vendedores para comprender a qué se enfrentan en términos de propiedades en competencia. Sin embargo, este siempre ha sido el caso de Panamá desde que llegó por primera vez a los inversionistas internacionales en el 2006. ¿Puede recuperarse el mercado inmobiliario y cuál será el catalizador? Ineficiencias del Mercado: Oportunidades para Compradores y Frustración para Vendedores Cuando el propietario de una propiedad en Panamá decide que le gustaría vender, no tiene acceso a los datos del mercado, como cuántos días permanece una propiedad antes de que se venda o el precio final de venta – comparables métricas que los inversionistas norteamericanos y europeos dan por hecho. Para determinar el precio de venta de sus propiedades, los propietarios generalmente tienen que confiar en los rumores de “Lo que supuestamente los vecinos vendieron por”, sacar conclusiones inexactas basadas en propiedades con precios incorrectos publicadas en línea o confiar en un agente inmobiliario potencialmente desinformado que está tan ansioso por obtener un nuevo listado están dispuestos a listar la propiedad a cualquier precio. Como resultado, la propiedad ingresa al mercado en un 10-30 por ciento más que el precio real del mercado y no sucede nada. Podría haber docenas de compradores que encajarían perfectamente en la propiedad, e incluso un vendedor negociable, pero la conversación nunca se lleva a cabo porque los vendedores están tan fuera de lugar que un negocio no se materializa. El hecho de que no haya una fuente precisa en tiempo real para las métricas de venta cerrada crea un mercado opaco en el que los vendedores valoran las propiedades basadas en información subjetiva y los compradores tienen pocas fuentes creíbles de precios de mercado para basar las decisiones y saber realmente si algo es un buen negocio. Todavía faltan transparencia y eficiencia en el mercado inmobiliario de Panamá. Y eso continuará suprimiendo el volumen de ventas, con el principal perjuicio cayendo del lado del vendedor. Una solución que las administraciones pasadas consideraron fue la creación de un sistema de monitoreo de registros públicos. Este sistema registraría y clasificaría todas las transacciones de propiedad en una base de datos pública que podría organizarse por fecha, tipo de propiedad, área, tamaño y precio. Eso, por supuesto, sería tremendamente útil para vendedores (y agencias inmobiliarias) que buscan precios de venta cerrada en tiempo real y compradores que buscan estadísticas de propiedades comparables. Exceso de inventario y qué esperar En términos de nueva oferta que supera en gran medida la demanda, los peores días del centro de Panamá parecen haber terminado. Tomemos por ejemplo la avenida Balboa, la vía principal que se extiende de este a oeste a lo largo del Océano Pacífico, adyacente al área bancaria de la ciudad de Panamá. Según Galería Inmobiliaria, hay un total de 1,309 unidades planificadas para entrega en los próximos tres años a lo largo de la Avenida Balboa. El número actual de unidades a la venta en encuentra24.com que van desde $100,000 – $2,000,000 es 1,347. Eso es un total de aproximadamente 9,000 unidades construidas en este vecindario. Según estos números, el suministro futuro representa aproximadamente el 15 por ciento de las unidades existentes a lo largo de la Avenida Balboa. Y en cualquier momento el mismo porcentaje de unidades existentes están disponibles para la venta. Afortunadamente, la absorción de las unidades existentes está comenzando a ponerse al día con las nuevas construcciones, lo que es un buen augurio para nuevos proyectos y mejores precios en todas partes. Esto se puede ver al observar las mismas cifras en el período anterior de 12 meses, que tenía 1,642 unidades planificadas para la entrega y casi 2,000 unidades existentes para la venta, o aproximadamente el 18% y el 22% de la oferta, respectivamente. Es probable que el rendimiento de los alquileres de propiedades continúe su ralentización en el 2020 en este vecindario, así como en otras áreas del centro de la ciudad de Panamá históricamente conocidas por atraer inquilinos expatriados. Dicho esto, a medida que varios de los proyectos de infraestructura de miles de millones de dólares empiecen y más corporaciones multinacionales ingresen al mercado, es probable que las rentas lleguen a su punto más bajo este año y probablemente comiencen a recuperarse a mediados del 2021. Teniendo en cuenta las restricciones de tierras y zonificación disponibles en esta exclusiva área de Bella Vista, este sería el caso más sólido para cualquier vecindario con…