Costa del Este Panamá Informe Inmobiliario Julio 2021

Los precios están comenzando a subir en las casas y condominios terminados en el mercado inmobiliario de Costa del Este, Panamá.

Esta es una buena noticia para los propietarios de viviendas en este exclusivo suburbio de la ciudad de Panamá, considerando los últimos 7 años de precios planos a la baja.

Impulsando ese aumento de precios, hay una serie de factores tanto dentro como fuera de Panamá. Estos incluyen un cambio demográfico del comprador, una absorción más fuerte de lo esperado y cierta inflación en los precios de los materiales de construcción que están comenzando a traspasarse al consumidor. Los nuevos compradores también están regresando al mercado después de una ausencia notable en 2020.

Y aunque Costa del Este todavía disfruta de una reputación muy favorable tanto con los expatriados como con los locales, el nuevo inventario en Santa María y varios otros factores pueden frenar una mayor apreciación de los valores inmobiliarios.

¿Cómo los Negocios están Afectando los Precios?

Empresas como restaurantes, tiendas y hoteles en Costa del Este han dependido en gran medida de la fuerte presencia corporativa de empresas como Copa, Adidas, Procter and Gamble, así como de nuevas incorporaciones como Samsung y Liberty.

Al comienzo de la pandemia, muchos expatriados residentes en Panamá regresaron a sus países de origen. Algunos fueron despedidos, otros fueron suspendidos mientras que a otros se les permitió trabajar desde fuera de Panamá.

Muchos de esos empleados no han regresado a Panamá.

Si bien Samsung ha vuelto al 100% de su capacidad (y, según se informa, contratará a 50 empleados adicionales durante los próximos 6 meses), Procter and Gamble está apenas por debajo del 25% de la ocupación de oficinas que tenían antes de Covid. De hecho, las empresas en Costa del Este todavía están significativamente por debajo de los números pre-covid en términos de presencia física de empleados. Este lento regreso al trabajo está afectando a las empresas vecinas como Athanasiu, que, antes de Covid, era un centro para ejecutivos.

Sin embargo, si el Town Center Mall, emblemático desarrollo ubicado en el centro de Costa del Este, se puede ver como un barómetro; la actividad está comenzando a acelerarse. Los fines de semana, los restaurantes están llenos, el área al aire libre ha estado bien transitada y minoristas como Do It Center y Stevens reportan máximos de 12 meses en términos de ventas.

Esta recuperación de la confianza del consumidor es una señal de bienvenida para las empresas y los propietarios en Costa del Este. También es una prueba de que los expatriados internacionales, así como las familias locales que se mudaron fuera de la ciudad, están regresando.

Otro factor que hace que los compradores regresen al mercado inmobiliario de Panamá es la depreciación del dólar estadounidense. El dólar, que está saliendo de un máximo de 8 años, está recuperando a varios compradores que ganan en euros, dólares canadienses, reales brasileños y pesos colombianos ansiosos por ingresar a activos no estadounidenses basados en dólares estadounidenses.

¿Quién está comprando en Costa del Este?

La inestabilidad política en la región está empujando una vez más a los expatriados a Panamá y a vecindarios familiares como Costa del Este.

Las reñidas elecciones en Perú están provocando un número anormalmente elevado de visas peruanas y movimientos relacionados con inversiones en Panamá.

Los compradores colombianos también están activos en Costa del Este, debido a la inestabilidad política, el aumento de la delincuencia y el enfoque fallido de su gobierno ante la actual pandemia de salud.

Los sudafricanos continúan migrando a Panamá en grandes cantidades debido a la alta delincuencia y la inestabilidad económica, y muchos están encontrando a Costa del Este.

Los canadienses y europeos también están regresando lentamente a Panamá, y algunos de ellos están aterrizando en Costa del Este. Sin embargo, las restricciones de viaje han dificultado los viajes y la mayoría de las ventas a canadienses y europeos no se han visto.

Y finalmente, los estadounidenses están comenzando una vez más a comprar propiedades en Costa del Este. Los inversionistas y los jubilados están trasladando las ganancias de un mercado de valores caliente y un mercado inmobiliario estadounidense activo a Panamá, que todavía se considera un mercado inmobiliario oportunista.

¿Qué se está vendiendo en Costa del Este?

Los inversionistas han estado muy activos en Costa del Este durante los últimos 12 meses, pero están encontrando menos ventas en dificultades a medida que los precios de alquiler comienzan a estabilizarse y el mercado de compradores locales, expatriados y corporativos regresa a Panamá.

Los apartamentos de una y dos habitaciones en edificios como Top Tower, Riverside y Castellamare han visto los precios de venta afectados por la disminución de los alquileres y los largos períodos de desocupación.

Este doble golpe hizo que los precios cayeran a tan solo $1,700 / m2 en marzo de 2020. Sin embargo, los precios inmobiliarios para condominios orientados a inversionistas que van desde 80 a 110 millones han comenzado a ver ganancias de alrededor del 5% durante un período de 3 meses. Esto implica que la mayoría de los condominios con precio de venta rápida han desaparecido.

Las Casas en venta en Costa del Este durante este mismo período vieron un aumento en el precio promedio por metro cuadrado de cotización. Según Encuentra24, en febrero el precio promedio de venta fue de $1831 por m2. En mayo, ese número aumentó en casi un 15% a $2104 por m2. Esto se debe en parte a la migración de condominios a casas como resultado de la pandemia de salud mundial.

Otra razón de este aumento es el hecho de que se han construido muy pocas casas nuevas para  venta en Costa del Este durante los últimos 5 años. Esto contrasta fuertemente con lo que todavía es un mercado de pre-construcción muy activo para la venta de condominios.

Según MLS y Encuentra 24, el tiempo promedio que tarda una propiedad en listar y vender varía entre 300 hasta 600 días. El problema principal es que Panamá sigue siendo un mercado muy opaco en términos de estadísticas, lo que dificulta que los vendedores comprendan los precios correctos del mercado. Esto da como resultado listados sobrevalorados y, como se demostró anteriormente, más días de los necesarios en el mercado.

Dicho esto, la propiedad todavía se está vendiendo en Costa del Este y hay indicios de que la absorción puede estar repuntando.

Los condominios de primera línea ahora se cotizan entre $1,800 y $2,600 por metro cuadrado. Este rango se basa en el edificio (antigüedad, comodidades, ubicación), piso del condominio, así como mejoras a la propiedad.

Los condominios más económicos a la venta en primera línea de Costa del Este se encuentran actualmente en Altamar, Murano y Zeus. Los edificios listados por el precio más alto por metro cuadrado son Acqua II ($2,200), Matisse ($2,500) y Parkside ($2,800).

Los condominios de segunda y tercera línea de reventa (existentes) a la venta están saliendo al mercado entre $1,500 – $2,000 por metro cuadrado.

En el caso de obra nueva y pre-construcción, los precios en Costa del Este van desde $3,000 por metro cuadrado – hasta tan alto como $3,500 por metro cuadrado.

Durante la primera mitad de 2021, los precios de cierre se han descontado del 8% al 20% del precio de lista.

Algunos ejemplos de ventas recientes incluyen una propiedad de 420m2 por 800k en Ten Tower, 125m2 por $325k en Parkside, 287m2 por $565K en Ocean One, 264m2 por $485k en Altamar, así como un penthouse de 3 pisos en Titanium que se vende por $1,650 / m2.

Lo anterior se basa en los informes de la MLS de Panamá, así como en la información recopilada del mercado privado.

¿Cómo está afectando Santa María los precios inmobiliarios en Costa del Este?

Santa María está construida alrededor de un campo de golf diseñado por Jack Nicklaus, por lo que tiende a ser percibido como más verde y ecológico. También es una comunidad privada con dos entradas controladas, por lo que generalmente se considera más segura que la vecina Costa del Este. Y finalmente, el inventario es más nuevo y está construido para un comprador de más alto nivel en comparación con cualquier otra parte de la ciudad de Panamá.

Por esa razón, los precios inmobiliarios en Santa María todavía son generalmente un 10-20% más altos que las propiedades comparables en venta en Costa del Este.

Cuando el inventario de Santa María estuvo disponible en 2014, los precios alcanzaban los $3,800 por metro. Los panameños adinerados, recién salidos de un boom inmobiliario, se apoderaron con entusiasmo de las propiedades de pre-construcción con la idea de vender sus casas existentes una vez que se les entregara su nueva propiedad.

Cuando ese inventario comenzó a entregarse en 2018, hubo una venta masiva en Costa del Este, Punta Pacífica y Paitilla, ya que los compradores de Santa María buscaron liquidar para tomar posesión de sus nuevas propiedades. Este aumento en el inventario hizo bajar los precios. Y en algunos casos, los compradores tuvieron que alejarse de sus depósitos, lo que ejerció una presión adicional sobre las propiedades en venta en Santa María.

La combinación de la competencia de precios, el retorno de la oferta a las promotoras y los cambios en las leyes de inmigración llevaron los precios de las propiedades en Santa María a donde están hoy. Dicho esto, una corrección de mercado sorprendente que estamos comenzando a ver es que las construcciones nuevas que no calificaron para la exoneración de impuestos de 20 años están perdiendo parte de su valor percibido en comparación con los edificios más antiguos que aún disfrutan de una exención de impuestos de 10 años. Es probable que esta tendencia disminuya a medida que la exoneración del impuesto a la propiedad siga su curso.

Cómo Pueden Comportarse los Precios en Costa del Este

Es probable que Costa del Este se mantenga bien a largo plazo, especialmente si se compara con su vecina más deslumbrante, Santa María.

Los residentes de Costa del Este deciden vivir en esta zona por varias razones, la mayoría de las cuales giran en torno a la comodidad y, en última instancia, al precio.

Servicios como guardería y actividades extraescolares, así como tiendas y restaurantes, se encuentran generalmente a poca distancia en Costa del Este. Town Center, Atrio Mall o las tiendas a lo largo de la Avenida Centenario generalmente nunca están a más de 10 minutos a pie o dos minutos en automóvil. Esto es en comparación con Santa María, donde no hay negocios a poca distancia y, en general, no hay vida nocturna.

Los tiempos de viaje entre las dos áreas son similares para quienes trabajan en el centro. Sin embargo, estar a poca distancia de la oficina es otro gran atractivo para Costa del Este en comparación con Santa María. Esto es particularmente relevante para las propiedades de inversión orientadas a alquileres corporativos.

Además, todavía hay muchas propiedades en venta en Costa del Este que aún se benefician de la exoneración de impuestos de 20 años. Este sigue siendo un factor relevante para los inversionistas que miran los costos de mantenimiento a largo plazo.

Sin duda, los precios de Costa del Este se han visto afectados por la sobre edificación que ha caracterizado al mercado inmobiliario de Panamá durante los últimos 10 años. Sin embargo, la tasa de desocupación de las nuevas construcciones en Santa María es notablemente más alta y tomará más tiempo para ser absorbida. Esto implica que es probable que Santa María continúe enfrentando presión descendiente.

Costa del Este, por otro lado, ya está comenzando a mostrar cierta resistencia en forma de estabilización de precios y, en algunos casos, una ligera apreciación.

Conclusión

Todavía es demasiado pronto para saber si los recientes aumentos de precios son el signo de una nueva tendencia o simplemente una pequeña corrección del mercado que ya ha seguido su curso.

Una cosa es segura: sigue siendo un mercado inmobiliario muy competitivo en Costa del Este que favorece a los compradores en efectivo.