La compra de una propiedad de pre-construcción está pareciendo ser una de las mejores maneras de participar en el mercado de bienes raíces en Panamá otra vez. Es una de las formas más flexibles para la compra de una propiedad antes de su finalización, ya que permite a un comprador amarrar al precio de hoy y llegar con el saldo en 2-3 años. Pero primero un poco de contexto.
El primer boom inmobiliario se dio en el año 2005, seguido de tres periodos sostenidos de crecimiento en los años 2006, 2007 y 2008. Los primeros inversionistas obtuvieron beneficios de compra previa a la construcción y vendiendo a los usuarios finales una vez que la propiedad era terminada. Tomemos un ejemplo de la compra de un apartamento de pre-construcción Tomemos como ejemplo la compra de un apartamento en pre-venta de $200,000, y luego a la re-venta tres años después su valor es $250,000. Por lo tanto, lo inversión de $60K, tiene un valor actual de $110k. El concepto de compra en pre-construcción (pre-venta) les ha permitido a sus compradores beneficiarse del valor de la plusvalía con sólo el 30% de la inversión.
El mercado de la pre-construcción, después se enfrió alrededor del 2012 debido a un ambiente de préstamos ajustado para el financiamiento de la construcción, las presiones económicas globales, y un desplazamiento local desde la construcción de viviendas a los edificios de oficinas y hoteles. Durante los próximos cuatro años, muy pocos nuevos condominios llegaron al mercado, creando lo que ahora es tiempo muy oportuno para considerar una compra en preventa.
Está sucediendo; estamos empezando a ver otra ola de nuevos desarrollos en Panamá, sobre todo en vecindarios de rápida evolución como El Cangrejo y distritos establecidos frente al mar, como la Avenida Balboa. Prometedoras zonas de playas como Gorgona y Chame también han visto varios anuncios de nuevos proyectos en el año 2015, con la construcción de esos proyectos a partir de ahora.
El mercado en Panamá está empezando a calentarse de nuevo, paradójicamente, al igual que el resto del mundo parece estar disminuyendo de nuevo, con cuestiones como la volatilidad de la moneda, el aumento de la regulación y la inestabilidad regional empujando a más gente y más capital en nuestro camino.
La economía de Panamá sigue creciendo y se prevé que sea la mejor economía de todas las Américas en 2016, encabezando países como los EE.UU., Canadá, México y Brasil. El mercado de bienes raíces está creciendo junto con la economía, y todos los indicios apuntan a los precios de la propiedad siendo mayores en 2 años de lo que son hoy.
Por lo tanto el caso es considerar comprar antes en forma de una propiedad de pre-construcción y he aquí por qué:
Para empezar, tienes incorporado la apreciación suponiendo que el mercado en general se mueve por lo menos con el ritmo de la inflación. La mayoría de las veces, el promotor (el vendedor, en este caso) “toma en cuenta” el lado positivo, lo que significa que, evidentemente, no pueden vender sus propiedades de pre-construcción en el mismo precio que una propiedad existente, por lo que lo ofrecen con un descuento en comparación con el mercado de hoy.
Los promotores tienen una fórmula específica para la escalada de sus precios de venta, por lo general relacionado con el número de unidades vendidas, lo que significa que a medida que más propiedades se vendan, los próximos compradores en línea tendrán que pagar un precio más alto.
En general, el mantenimiento durante los primeros 5-10 años será menor que una propiedad comparable, porque cosas como unidades de aires acondicionados, accesorios de plomería y calentadores de agua son todos nuevos por lo que el gasto en reparaciones se reduce considerablemente. En la misma línea, todos los constructores ofrecen garantías de que en algunos casos se ejecutan hasta por 10 años. Esto significa que las fallas estructurales del edificio o del interior debe ser reparado por el constructor.
Otro factor importante a tener en cuenta es que Panamá sigue ofreciendo exoneraciones de impuestos sobre las nuevas propiedades. Mientras que los propietarios siempre tendrán que pagar impuestos sobre el terreno (en la mayoría de los casos de menos de $500 por año), toda nueva construcción tiene una exoneración de impuestos sobre la propiedad real de los de entre 5 y 20 años, dependiendo del precio de compra.
Con las tasas de impuestos que pasa justo alrededor del 2%, el ahorro en un condominio de $250.000, que tiene una exoneración de 10 años es el equivalente de unos $50.000 ahorros en impuestos.
Un beneficio adicional de la venta de una propiedad en pre-construcción es que su traslado a un nuevo comprador, asumiendo la construcción no se ha completado, es simplemente una cesión de los derechos para hacerse cargo del contrato, manteniendo la transacción menos costosa sin pagar impuestos en esta transacción.
Dado un caso convincente para futuros aumentos de precios y la salud general de la economía panameña, creemos que la pre construcción podría ser el mejor ángulo para entrar al mercado inmobiliario de Panamá en el año 2016.
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